De overdracht van een handelshuur is een wettelijk recht
De overdracht van een handelshuur is wettelijk toegestaan door de wet van 30 april 1951 op de handelshuur. De huurder kan zijn huurcontract overdragen aan een derde die dezelfde handelsactiviteit of een verwante activiteit zal uitoefenen. De verhuurder kan zich alleen tegen de overdracht verzetten om ernstige en gewettigde redenen.
De wet op de handelshuur beschermt de huurder door hem toe te staan zijn handelsfonds te valoriseren, waarvan het huurcontract vaak een essentieel onderdeel vormt. De overdracht is een recht van de huurder, geen gunst van de verhuurder.
Het mechanisme van overdracht onderscheidt zich van onderhuur: bij een overdracht draagt de overdrager het geheel van zijn rechten en verplichtingen over aan de overnemer, die de nieuwe rechtstreekse huurder van de verhuurder wordt. Bij onderhuur blijft de oorspronkelijke huurder partij bij het huurcontract.
De overdracht kan betrekking hebben op het huurcontract alleen of kan deel uitmaken van de globale verkoop van het handelsfonds. In beide gevallen moeten de wettelijke voorwaarden voor kennisgeving aan de verhuurder worden nageleefd.
Procedure voor overdracht van een handelshuur
| Stap | Detail | Termijn |
|---|---|---|
| 1. Akkoord tussen overdrager en overnemer | Schriftelijke overdrachtsovereenkomst | Vrij |
| 2. Kennisgeving aan de verhuurder | Deurwaardersexploot of aangetekend schrijven | Voor de effectieve overdracht |
| 3. Verzettermijn van de verhuurder | De verhuurder kan zich verzetten | 30 dagen |
| 4. Bij verzet | Vordering voor de vrederechter | Binnen 15 dagen |
| 5. Registratie | Registratie van de overdracht bij FOD | Binnen 2 maanden |
De kennisgeving aan de verhuurder moet bevatten:
- De volledige identiteit van de overnemer
- De handelsactiviteit die de overnemer zal uitoefenen
- De voorziene datum van de overdracht
- De financiele voorwaarden (overnameprijs)
- Een kopie van het ontwerp van overdrachtsakte
Controleer voor het starten van de overdrachtsproedure zorgvuldig de clausules van uw huurcontract. Sommige contracten bevatten specifieke voorwaarden voor de overdracht (voorkeursrecht van de verhuurder, financiele voorwaarden). Deze clausules zijn geldig zolang ze het overdrachtsrecht niet uithollen.
Rechten en verplichtingen na de overdracht
De overdracht van een handelshuur brengt belangrijke gevolgen mee voor alle partijen:
Voor de overdrager (vertrekkende huurder):
- Hij blijft hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de huurprijs en de uitvoering van de verplichtingen van het huurcontract, tenzij een uitdrukkelijke andersluidende clausule
- Deze hoofdelijkheid duurt tot het einde van het lopende huurcontract (niet na de verlenging)
- Hij verliest elk recht op het huurcontract en het gehuurde pand
Voor de overnemer (nieuwe huurder):
- Hij neemt het geheel van de rechten en verplichtingen van het bestaande huurcontract over
- Hij geniet het recht op verlenging van het huurcontract voor de resterende duur
- Hij moet een identieke of verwante activiteit uitoefenen als die voorzien in het huurcontract
Voor de verhuurder:
- Hij kan zich alleen tegen de overdracht verzetten om ernstige en gewettigde redenen (insolvabiliteit van de overnemer, onverenigbare activiteit)
- Hij behoudt zijn rechten op de huurprijs en de huurwaarborg
- Hij kan de vrederechter vragen om de voorwaarden van de overdracht te controleren
De kwestie van de overdracht zonder toestemming van de verhuurder verdient bijzondere aandacht, want de wet voorziet specifieke mechanismen.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De wet van 30 april 1951 op de handelshuur is een federale wet die op identieke wijze van toepassing is in de drie gewesten. In Brussel volgt de overdracht van een handelshuur dus dezelfde regels als in Wallonie en Vlaanderen. De bevoegde Brusselse vrederechter is die van het kanton waar het gehuurde pand zich bevindt.
Waals Gewest
In Wallonie gelden dezelfde federale bepalingen. De Waalse rechtbanken hebben een uitgebreide rechtspraak ontwikkeld over het begrip “ernstige en gewettigde redenen” die de verhuurder toelaten zich tegen de overdracht te verzetten. De insolvabiliteit van de overnemer is het vaakst ingeroepen motief.
Vlaams Gewest
In Vlaanderen is de federale wet van 30 april 1951 eveneens integraal van toepassing. Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 heeft geen betrekking op handelshuurcontracten. De kennisgeving aan de verhuurder kan in het Nederlands worden opgesteld overeenkomstig de Vlaamse taalwetgeving.
Wet van 30 april 1951 op de handelshuur, artikelen 10 en 11 (overdracht van huurcontract). Deze federale wet is uniform van toepassing in de drie Belgische gewesten.