La cession de bail commercial est un droit legal
La cession d’un bail commercial est autorisee par la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux. Le locataire peut transferer son bail a un tiers qui exercera la meme activite commerciale ou une activite connexe. Le bailleur ne peut s’opposer a la cession que pour des motifs graves et legitimes.
La loi sur les baux commerciaux protege le locataire en lui permettant de valoriser son fonds de commerce, dont le bail constitue souvent un element essentiel. La cession est un droit du locataire, pas une simple faveur du bailleur.
Le mecanisme de cession se distingue de la sous-location : dans la cession, le cedant transfere l’integralite de ses droits et obligations au cessionnaire, qui devient le nouveau locataire direct du bailleur. Dans la sous-location, le locataire initial reste partie au bail.
La cession peut porter sur le bail seul ou s’inscrire dans la vente globale du fonds de commerce. Dans les deux cas, les conditions legales de notification au bailleur doivent etre respectees.
En savoir plus : le FAQ Bail et contrat.
Procedure de cession d’un bail commercial
| Etape | Detail | Delai |
|---|---|---|
| 1. Accord entre cedant et cessionnaire | Convention de cession ecrite | Libre |
| 2. Notification au bailleur | Exploit d’huissier ou recommande | Avant la cession effective |
| 3. Delai d’opposition du bailleur | Le bailleur peut s’opposer | 30 jours |
| 4. En cas d’opposition | Saisine du juge de paix | Dans les 15 jours |
| 5. Enregistrement | Enregistrement de la cession au SPF | Dans les 2 mois |
La notification au bailleur doit contenir :
- L’identite complete du cessionnaire
- L’activite commerciale que le cessionnaire exercera
- La date prevue de la cession
- Les conditions financieres (prix de cession)
- Une copie du projet d’acte de cession
Avant d’entamer la procedure de cession, verifiez attentivement les clauses de votre bail. Certains baux contiennent des conditions specifiques pour la cession (droit de preference du bailleur, conditions financieres). Ces clauses sont valables tant qu’elles ne vident pas le droit de cession de sa substance.
Voir aussi : Peut-on faire un bail de moins d’un an.
Voir aussi : Peut-on faire un bail au nom de deux propriétaires.
Voir aussi : Peut-on cohabiter légalement sans bail de colocation ?.
En savoir plus : contrat de bail.
Droits et obligations apres la cession
La cession d’un bail commercial entraine des consequences importantes pour toutes les parties :
Pour le cedant (locataire sortant) :
- Il reste solidairement responsable du paiement du loyer et de l’execution des obligations du bail, sauf clause contraire expresse
- Cette solidarite dure jusqu’a la fin du bail en cours (pas au-dela du renouvellement)
- Il perd tout droit sur le bail et les lieux loues
Pour le cessionnaire (nouveau locataire) :
- Il reprend l’ensemble des droits et obligations du bail existant
- Il beneficie du droit au renouvellement du bail pour la duree restante
- Il doit exercer une activite identique ou connexe a celle prevue dans le bail
Pour le bailleur :
- Il ne peut s’opposer a la cession que pour des motifs graves et legitimes (insolvabilite du cessionnaire, activite incompatible)
- Il conserve ses droits sur le loyer et la garantie locative
- Il peut demander au juge de paix de verifier les conditions de la cession
La question de la cession sans accord du proprietaire merite une attention particuliere, car la loi prevoit des mecanismes specifiques.
Vous pouvez rédiger un bail en ligne.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux est une loi federale qui s’applique de maniere identique dans les trois regions. A Bruxelles, la cession de bail commercial suit donc les memes regles qu’en Wallonie et en Flandre. Le juge de paix bruxellois competent est celui du canton ou se situe le bien loue.
Region wallonne
En Wallonie, les memes dispositions federales s’appliquent. Les tribunaux wallons ont developpe une jurisprudence fournie sur la notion de “motifs graves et legitimes” permettant au bailleur de s’opposer a la cession. L’insolvabilite du cessionnaire est le motif le plus frequemment invoque.
Region flamande
En Flandre egalement, la loi federale du 30 avril 1951 s’applique integralement. Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 ne concerne pas les baux commerciaux. La notification au bailleur peut etre redigee en neerlandais conformement a la legislation linguistique flamande.
Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, articles 10 et 11 (cession de bail). Cette loi federale est d’application uniforme dans les trois regions belges.