Wie betaalt de makelaarskosten in Belgie
De beheerkosten (maandelijkse commissie van het agentschap) zijn ten laste van de verhuurder. De huurder kan niet verplicht worden de beheerkosten te betalen. Voor de kosten van verhuring komen de kosten doorgaans ook voor rekening van de verhuurder, behoudens andersluidend akkoord.
In Belgie is het onderscheid duidelijk:
| Type kosten | Ten laste van |
|---|---|
| Maandelijkse beheercommissie | Verhuurder |
| Kosten voor verhuring | Verhuurder (in principe) |
| Plaatsbeschrijving | 50/50 gedeeld (bij onafhankelijke expert) |
| Registratiekosten huurcontract | Verhuurder (woninghuur) |
| Geschillenkosten | Verhuurder voor beheer, huurder voor eigen kosten |
De verhuurder kan de beheerkosten niet doorrekenen aan de huurder, noch rechtstreeks noch door ze in de huurlasten op te nemen.
Gedetailleerde verdeling van de kosten
Beheercommissie (5 tot 10% van de huur): volledig ten laste van de verhuurder. Dit is de vergoeding van het agentschap voor het lopend beheer (inning, kwitanties, opvolging, coordinatie).
Kosten voor verhuring (1 tot 2 maanden huur): doorgaans ten laste van de verhuurder. Dekken het zoeken van de huurder, de bezoeken, de selectie en de opstelling van het huurcontract.
Plaatsbeschrijving (150 tot 300 EUR): als de partijen een beroep doen op een onafhankelijke expert, worden de kosten gelijk verdeeld tussen verhuurder en huurder (art. 1730 Burgerlijk Wetboek). Als het agentschap ze zelf uitvoert, zijn de kosten ten laste van de verhuurder.
Kosten werkenbeheer (5 tot 15% van het bedrag): wanneer het agentschap werken begeleidt, is de commissie ten laste van de verhuurder.
Bereken voor ondertekening van een beheermandaat de totale jaarlijkse kost (commissie + kosten verhuring + supplementen) en vergelijk met een zelfbeheeroplossing. Voor 2 panden aan 900 EUR/maand kan de besparing oplopen tot 1 500 EUR per jaar.
Fiscale aftrekbaarheid van makelaarskosten
Zijn makelaarskosten fiscaal aftrekbaar?
In forfaitair regime: makelaarskosten zijn niet rechtstreeks aftrekbaar omdat de belastingplichtige geniet van een forfaitaire aftrek van 40% op het geherwaardeerd kadastraal inkomen. Dit is het standaard regime voor de meeste verhuurders.
In regime van werkelijke kosten: als de verhuurder kiest voor de aftrek van werkelijke kosten (wat in Belgie zelden voordeliger is voor residentieel vastgoed), zijn makelaarskosten aftrekbaar als beroepskosten.
Voor vennootschappen: makelaarskosten zijn volledig aftrekbaar als exploitatiekosten.
De kosten van huurbeheersoftware volgen dezelfde aftrekbaarheidsregels als makelaarskosten.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 wijzigt de verdeling van makelaarskosten niet. De beheerkosten blijven ten laste van de verhuurder. De registratie van het huurcontract is gratis voor de verhuurder.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 voorziet dezelfde principes. De verhuurder draagt de makelaarskosten. De kosten van een plaatsbeschrijving door een expert zijn deelbaar.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 bevestigt dat de beheerkosten ten laste van de verhuurder zijn. Het is verboden om de huurder dossier- of bezoekkosten aan te rekenen.
Het principe dat de verhuurder de makelaarskosten draagt vloeit voort uit het gemeen mandaatrecht (art. 1999 Burgerlijk Wetboek): de lastgever draagt de kosten van de lasthebber. De regionale wetgevingen bevestigen dit principe voor het woninghuurcontract.