Het recht op overname: legaal maar niet geregeld
Het recht op overname is volkomen legaal in Belgie. De wet van 30 april 1951 op de handelshuur verbiedt noch regelt het. Het bedrag wordt vrij onderhandeld tussen de verhuurder en de huurder, of tussen de vertrekkende en de nieuwe huurder.
Wat is een recht op overname
Het recht op overname (ook “pas-de-porte” of “overnamerecht” genoemd) is een eenmalig bedrag dat betaald wordt om het recht te verkrijgen een handelspand te betrekken. Het weerspiegelt de commerciele waarde van de locatie: een goed gelegen pand in een drukke winkelstraat rechtvaardigt een hoger bedrag.
Niet te verwarren
| Term | Aard | Terugvorderbaar |
|---|---|---|
| Recht op overname | Toegangsprijs tot het pand | Nee (tenzij clausule) |
| Huurwaarborg | Zekerheidsborg | Ja (einde huur) |
| Uitzettingsvergoeding | Compensatie bij niet-hernieuwing | Niet van toepassing |
| Huur | Periodieke betaling | Niet van toepassing |
De twee soorten overname
1. Overname betaald aan de verhuurder
De huurder betaalt de verhuurder om toegang te krijgen tot het pand. Het is een soort “instappremie”. Het bedrag varieert aanzienlijk:
- Standaard handelszone: 5.000 tot 25.000 EUR
- Toplocatie (Nieuwstraat, Louizalaan, Meir): 50.000 tot 500.000+ EUR
- Winkelcentrum: onderhandeld per geval met de beheerder
Het overnamerecht betaald aan de verhuurder is niet terugbetaalbaar aan het einde van de huur, tenzij een andersluidende clausule uitdrukkelijk in het contract is opgenomen. Onderhandel dit punt voor de ondertekening.
2. Overname betaald aan de vertrekkende huurder
De nieuwe huurder koopt het “huurrecht” van de vertrekkende huurder, vaak samen met de handelszaak (clienteel, uithangbord, materiaal). Dit is een overdracht van handelshuur die doorgaans de toestemming van de verhuurder vereist.
Het bedrag onderhandelen
Het bedrag van het overnamerecht is door geen enkele wet begrensd. Het hangt af van:
- De ligging en passage van de straat
- De resterende duur van de lopende huur
- De staat van het pand en bestaande inrichtingen
- De geldende huurprijs (een huur onder de marktprijs rechtvaardigt een hoger overnamerecht)
- De bekendheid van de handelszone
Fiscale behandeling van het overnamerecht
Voor de verhuurder
Het overnamerecht ontvangen door de verhuurder wordt beschouwd als een belastbaar onroerend inkomen. Het moet worden aangegeven in de categorie diverse inkomsten of onroerende inkomsten naargelang de kwalificatie:
- Kwalificatie als huursupplement: belast als onroerend inkomen
- Kwalificatie als verkoopprijs van een recht: belast als divers inkomen (33%)
De fiscale kwalificatie van het overnamerecht heeft een aanzienlijke impact. Raadpleeg een boekhouder voordat u de contractvoorwaarden vastlegt. Een goede fiscale structurering kan de belasting verlagen.
Voor de huurder
Het overnamerecht is afschrijfbaar over de duur van de huur (minimum 9 jaar). Het vormt een immaterieel vast actief dat aftrekbaar is van de bedrijfswinst.
Overnamerecht van 45.000 EUR voor een huur van 9 jaar = afschrijving van 5.000 EUR/jaar aftrekbaar van de belastbare winst van de huurder.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De hoogste overnamerechten van Belgie bevinden zich in Brussel (Nieuwstraat, Louizalaan, Waterloolaan). De ordonnantie van 25 april 2019 over de pop-uphuur staat geen overnamerecht toe voor commerciele kortetermijnhuur.
Waals Gewest
Geen specifieke regionale wetgeving. De federale wet van 30 april 1951 is van toepassing. De bedragen voor overnamerechten zijn doorgaans gematigder dan in Brussel, behalve in de centra van Namen, Luik en Bergen.
Vlaams Gewest
De Vlaamse handelsmarkt (Meir in Antwerpen, Veldstraat in Gent) genereert overnamerechten vergelijkbaar met Brussel. Het decreet van 17 juni 2016 over de Vlaamse pop-uphuur sluit het overnamerecht uit voor kortetermijnhuur (max 1 jaar).
Wet van 30 april 1951 op de handelshuur — Tekst op Justel. Burgerlijk Wetboek, art. 1709 e.v. (contractvrijheid).