Le pas-de-porte : legal mais non reglemente
Le pas-de-porte est parfaitement legal en Belgique. La loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux ne l’interdit ni ne le reglemente. Son montant est librement negocie entre le bailleur et le preneur, ou entre le preneur sortant et le preneur entrant.
Qu’est-ce qu’un pas-de-porte
Le pas-de-porte (aussi appele “droit au bail” ou “reprise”) est une somme versee en une seule fois pour obtenir le droit d’occuper un local commercial. Il traduit la valeur commerciale de l’emplacement : un local bien situe dans une rue commercante animee justifie un pas-de-porte plus eleve.
A ne pas confondre
| Terme | Nature | Recuperable |
|---|---|---|
| Pas-de-porte | Prix d’acces au local | Non (sauf clause) |
| Garantie locative | Depot de securite | Oui (en fin de bail) |
| Indemnite d’eviction | Compensation pour non-renouvellement | Non applicable |
| Loyer | Paiement periodique | Non applicable |
En savoir plus : le FAQ Bail commercial.
Les deux types de pas-de-porte
1. Pas-de-porte verse au bailleur
Le preneur paie le bailleur pour acceder au local. C’est une sorte de “prime d’entree”. Le montant varie considerablement :
- Zone commerciale standard : 5 000 a 25 000 EUR
- Zone prime (rue Neuve, Avenue Louise, Meir) : 50 000 a 500 000+ EUR
- Centre commercial : negocie au cas par cas avec le gestionnaire
Le pas-de-porte verse au bailleur n’est pas remboursable en fin de bail, sauf clause contraire expressement prevue dans le contrat. Negociez ce point avant la signature.
2. Pas-de-porte verse au preneur sortant (reprise)
Le nouveau preneur rachete le “droit au bail” au preneur sortant, souvent accompagne du fonds de commerce (clientele, enseigne, materiel). C’est une cession de bail commercial qui necessite generalement l’accord du bailleur.
Negocier le montant
Le montant du pas-de-porte n’est encadre par aucune loi. Il depend de :
- L’emplacement et la frequentation de la rue
- La duree restante du bail en cours
- L’etat du local et les amenagements existants
- Le loyer en vigueur (un loyer sous le marche justifie un pas-de-porte plus eleve)
- La notoriete de la zone commerciale
Voir aussi : Comment est calculée l’indemnité d’éviction ?.
Traitement fiscal du pas-de-porte
Pour le bailleur
Le pas-de-porte recu par le bailleur est considere comme un revenu immobilier imposable. Il doit etre declare dans la categorie des revenus divers ou des revenus immobiliers selon sa qualification :
- S’il est qualifie de supplement de loyer : impose comme revenu immobilier
- S’il est qualifie de prix d’achat d’un droit : impose comme revenu divers (33 %)
La qualification fiscale du pas-de-porte a un impact significatif. Consultez un comptable avant de fixer les termes du contrat. Une bonne structuration fiscale peut reduire l’imposition.
Pour le preneur
Le pas-de-porte est amortissable sur la duree du bail (9 ans minimum). Il constitue une immobilisation incorporelle deductible des benefices de l’entreprise.
Pas-de-porte de 45 000 EUR pour un bail de 9 ans = amortissement de 5 000 EUR/an deductible des benefices imposables du preneur.
A decouvrir : consulter la FAQ.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
Les pas-de-porte les plus eleves de Belgique se trouvent a Bruxelles (rue Neuve, Avenue Louise, boulevard de Waterloo). L’ordonnance du 25 avril 2019 sur le bail pop-up n’autorise pas le pas-de-porte pour les baux de courte duree commerciale.
Region wallonne
Pas de legislation regionale specifique. La loi federale du 30 avril 1951 s’applique. Les montants de pas-de-porte sont generalement plus moderes qu’a Bruxelles, sauf dans les centres-villes de Namur, Liege et Mons.
Region flamande
Le marche commercial flamand (Meir a Anvers, Veldstraat a Gand) genere des pas-de-porte comparables a Bruxelles. Le decret du 17 juin 2016 sur le bail pop-up flamand exclut le pas-de-porte pour les baux de courte duree (max 1 an).
Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux — Texte sur Justel. Code civil, art. 1709 et suivants (liberte contractuelle).
A decouvrir : consulter la FAQ.