Het principe: minimum 3 jaar huur
De uitzettingsvergoeding is de financiele compensatie die de handelshuurder verschuldigd is wanneer de verhuurder de hernieuwing van de huur weigert zonder wettelijke vrijstellingsgrond. Ze bedraagt 3 jaar huur volgens artikel 25 van de wet van 30 april 1951 op de handelshuur.
Wanneer is de vergoeding verschuldigd
De vergoeding is verschuldigd wanneer de verhuurder de hernieuwing van de handelshuur weigert zonder een wettelijke vrijstellingsgrond te kunnen inroepen. De huurder moet de hernieuwing hebben aangevraagd in de wettelijke vorm en termijn (tussen de 18e en 15e maand voor het verstrijken van de huur).
Wie betaalt
De verhuurder betaalt de uitzettingsvergoeding aan de huurder. Bij verkoop van het pand draagt de nieuwe eigenaar de last als de huur wordt overgedragen.
Berekening en componenten van de vergoeding
De forfaitaire vergoeding (basis)
Het basisbedrag is 3 jaar lopende huur op het moment van de weigering van hernieuwing. Dit forfaitaire bedrag is verschuldigd zonder dat de huurder schade hoeft te bewijzen.
De aanvullende vergoeding
De huurder kan een hogere vergoeding dan 3 jaar huur eisen als hij een reeel en bijkomend nadeel bewijst:
| Component | Beschrijving | Vereist bewijs |
|---|---|---|
| Klantverlies | Waarde van de verloren handelszaak | Boekhoudkundige expertise |
| Verhuiskosten | Kosten van verplaatsing van de activiteit | Offertes / facturen |
| Niet-afgeschreven investeringen | Uitgevoerde verbouwingen | Facturen + afschrijvingsplan |
| Winstderving | Inkomstenverlies tijdens de overgang | Jaarrekeningen |
De aanvullende vergoeding is niet automatisch. De huurder moet elke schadepost cijfermatig bewijzen voor de vrederechter. Vaak wordt een gerechtelijke expertise bevolen.
Een handelshuur aan 2.000 EUR/maand met een handelszaak gewaardeerd op 150.000 EUR. Basisvergoeding = 72.000 EUR (3 x 24.000 EUR). Totale potentiele vergoeding bij bewezen klantverlies = 72.000 + bijkomende schade.
Gevallen van vrijstelling voor de verhuurder
De verhuurder hoeft de vergoeding niet te betalen in de volgende gevallen (art. 16 van de wet):
- Persoonlijke bewoning: de verhuurder of een naast familielid betrekt het pand binnen 6 maanden en gedurende minstens 2 jaar
- Heropbouw of verbouwing: werken die de commerciele exploitatie onmogelijk maken (minimumkost 3 jaar huur)
- Zware fout van de huurder: tekortkoming aan de verplichtingen van de huur (onbetaalde huur, beschadiging)
- Aanbod van gelijkwaardig pand: de verhuurder biedt een lokaal van gelijkwaardige waarde aan op zijn kosten
- Geen activiteit meer: de huurder exploiteert de handelszaak niet meer in het pand
Het motief van persoonlijke bewoning is het meest voorkomend. Maar opgelet: als de verhuurder het pand niet daadwerkelijk betrekt binnen de termijnen, kan de huurder de uitzettingsvergoeding achteraf opeisen + schadevergoeding.
En als de huurder weigert te vertrekken?
Als de huurder de weigering van hernieuwing betwist, beslist de vrederechter. De procedure kan 6 tot 18 maanden duren. De huurder blijft in het pand tijdens de procedure.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De federale wet van 30 april 1951 is integraal van toepassing. De Brusselse pop-uphuur (ordonnantie van 25 april 2019) geeft geen recht op uitzettingsvergoeding omdat ze niet onder de handelshuurwet valt.
Waals Gewest
Dezelfde regels als het federale niveau. Geen specifieke regionale wetgeving voor handelshuur op dit moment.
Vlaams Gewest
Het decreet van 17 juni 2016 over de Vlaamse pop-uphuur sluit eveneens de uitzettingsvergoeding uit voor commerciele kortetermijnhuur (max 1 jaar).
Wet van 30 april 1951 op de handelshuur, art. 16, 25 en 26 — Tekst op Justel.