Avec une clause de solidarite : tous paient pour un
Si le bail contient une clause de solidarite, le bailleur peut exiger le paiement de la totalite du loyer a n’importe quel colocataire, meme si un seul est defaillant. C’est le principe de la solidarite passive prevu par les articles 1310 a 1319 du Code civil.
La clause de solidarite est la situation la plus courante en colocation. Ses consequences sont importantes :
| Situation | Consequence pour les colocataires |
|---|---|
| Un colocataire ne paie pas | Le bailleur reclame a un ou tous les autres |
| Deux colocataires ne paient pas | Le bailleur reclame au(x) colocataire(s) restant(s) |
| Le colocataire defaillant quitte le logement | Les restants paient sa part tant que le bail court |
| Le bail est resilie pour impaye | Tous les colocataires sont expulses |
Le bailleur n’a pas a diviser sa creance. Il peut choisir de reclamer la totalite du loyer au colocataire le plus solvable. C’est le risque principal de la colocation solidaire.
En savoir plus : location partagée.
Le recours contre le colocataire defaillant
Le colocataire qui a paye la part du defaillant dispose d’un recours subrogatoire (article 1346 du Code civil). Il peut reclamer en justice le remboursement de la somme avancee, majoree d’interets. Le pacte de colocation peut faciliter ce recours en precisant les quotes-parts.
Les etapes en pratique :
- Mise en demeure : envoyer une lettre recommandee au colocataire defaillant en lui reclamant sa part
- Delai raisonnable : laisser 15 jours pour regulariser
- Conciliation : tenter une mediation via le juge de paix
- Action en justice : si le defaillant ne paie pas, saisir le juge de paix pour obtenir le remboursement
Le pacte de colocation joue ici un role essentiel : s’il fixe clairement la repartition des charges, il constitue une preuve directe de la quote-part de chacun devant le juge.
La solidarite survit au depart du colocataire. Meme apres avoir quitte le logement, un colocataire reste solidairement tenu du loyer jusqu’a ce qu’un avenant au bail le libere formellement. Le pacte de colocation devrait prevoir cette situation.
Sans clause de solidarite : chacun ne paie que sa part
En l’absence de clause de solidarite dans le bail, la dette locative est conjointe : chaque colocataire n’est tenu que de sa quote-part. Le bailleur doit alors agir separement contre chaque colocataire defaillant.
| Avec solidarite | Sans solidarite |
|---|---|
| Le bailleur reclame tout a un seul | Le bailleur reclame sa part a chacun |
| Un seul paiement suffit pour tous | Chacun paie individuellement |
| Risque eleve pour les colocataires | Risque eleve pour le bailleur |
| Clause standard dans la plupart des baux | Rare en pratique |
C’est pourquoi la quasi-totalite des baux de colocation contiennent une clause de solidarite. Le bailleur a tout interet a l’exiger pour securiser le paiement du loyer.
Pour les colocataires, la solidarite represente un risque financier reel. Il est donc essentiel de bien choisir ses colocataires et de rediger un pacte de colocation solide prevoyant les mecanismes de recours interne.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 prevoit que le bail de colocation bruxellois doit indiquer la part de chaque colocataire dans le loyer. La solidarite doit etre expressement prevue dans le bail. Un colocataire sortant peut etre libere de sa solidarite si un remplacant est accepte par le bailleur.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 encadre la colocation et prevoit un mecanisme de sortie : le colocataire qui quitte le bail est libere de sa solidarite des qu’un remplacant solvable est trouve, avec l’accord du bailleur.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 prevoit un regime specifique de colocation. Le colocataire sortant est libere de la solidarite lorsqu’un remplacant signe le bail. Le bailleur ne peut pas refuser un remplacant sans motif raisonnable.
Articles 1310 a 1319 du Code civil belge — Solidarite passive. Ordonnance bruxelloise du 27/07/2017, Decret wallon du 15/03/2018, Vlaams Woninghuurdecreet du 09/11/2018.