Hoe een huurder selecteren zonder te discrimineren in Belgie
Praktische gids om een huurder te selecteren in Belgie zonder de antidiscriminatiewet te overtreden. Toegestane criteria, verboden criteria en evaluatierooster.
Het wettelijk kader van de huurderselectie in Belgie
Een huurder selecteren is een delicaat evenwicht tussen de contractvrijheid van de verhuurder en het recht op non-discriminatie van de kandidaat. In Belgie regelen drie wetten deze selectie:
- De federale antidiscriminatiewet van 10 mei 2007
- De genderwet van 10 mei 2007
- De antiracismewet van 30 juli 1981
Deze wetten zijn van toepassing vanaf de publicatie van de advertentie en dekken het volledige proces: advertentie, bezichtiging, selectie, ondertekening van het huurcontract. De sancties gaan van een burgerlijke boete tot een strafrechtelijke veroordeling.
Sinds 2019 staan de Belgische gewesten praktijktests (mystery shopping) toe om huurdiscriminatie op te sporen. Actoren sturen fictieve kandidaturen met identieke profielen behalve op een beschermd criterium (naam, afkomst). Als een verschil in behandeling wordt vastgesteld, riskeert de verhuurder een administratieve boete.
In de praktijk verklaart meer dan een op vier kandidaat-huurders in Belgie het slachtoffer te zijn geweest van discriminatie. Het onderwerp wordt zeer ernstig genomen door de autoriteiten en de rechtbanken.
De toegestane selectiecriteria
U kunt een huurder selecteren op basis van de volgende criteria, op voorwaarde dat u ze op identieke wijze toepast op alle kandidaten:
Financiele criteria
- Inkomen: de verhouding huur/inkomen (ideaal maximaal 33%) is een aanvaard objectief criterium
- Werkstabiliteit: vast contract, tijdelijk contract, zelfstandige met anciënniteit
- Borg: een solvabele borg vragen is toegestaan als het inkomen van de kandidaat ontoereikend is
Praktische criteria
- Gezinssamenstelling: het aantal bewoners moet aangepast zijn aan de grootte van de woning (gezondheidscriterium, geen discriminatie)
- Gewenste ingangsdatum: een kandidaat die onmiddellijk beschikbaar is bevoorrechten is een objectief criterium
- Gewenste duur: een lang huurcontract bevoorrechten is een toegestaan criterium
Criteria verbonden aan het pand
- Niet-roker: als de advertentie het vermeldt, is het toepasbaar op iedereen
- Huisdieren: als het reglement van mede-eigendom of het huurcontract ze verbiedt
- Beroepsactiviteit aan huis: als het huurcontract dit niet toestaat
| Criterium | Toegestaan? | Voorwaarde |
|---|---|---|
| Toereikend inkomen | Ja | Objectieve drempel, dezelfde voor iedereen |
| Type contract (vast/tijdelijk) | Ja | Uniform toegepast |
| Gezinssamenstelling | Ja | Verbonden met de gezondheid van de woning |
| Niet-roker | Ja | Vermeld in de advertentie |
| Huisdieren | Ja | Verboden door mede-eigendom/huurcontract |
| Referentie vorige verhuurder | Ja | Optioneel, nooit alleen doorslaggevend |
De verboden selectiecriteria
Elke weigering op basis van een beschermd criterium is discriminatie, zelfs als andere “objectieve” motieven parallel worden ingeroepen. De rechter kan de verhuurder veroordelen als het beschermde criterium een rol heeft gespeeld, zelfs gedeeltelijk, in de beslissing.
De 19 beschermde criteria
De wet verbiedt elke discriminatie op basis van:
- De nationaliteit of etnische afkomst
- Het vermeende ras of de huidskleur
- De afstamming
- Het geslacht
- De leeftijd
- De seksuele geaardheid
- De burgerlijke staat
- De geboorte
- Het vermogen (behalve objectieve solvabiliteit)
- De godsdienstige of filosofische overtuigingen
- De politieke opvattingen
- De syndicale overtuigingen
- De taal
- De huidige of toekomstige gezondheidstoestand
- De handicap
- De fysieke kenmerken
- De genetische kenmerken
- De sociale afkomst
- De gezinssituatie (aantal kinderen, eenoudergezin)
Concrete voorbeelden van discriminatie
- Een kandidaat weigeren omdat hij “een buitenlands klinkende naam” heeft
- De voorkeur geven aan “jonge koppels zonder kinderen”
- Een persoon weigeren die een sociale uitkering ontvangt (als solvabel)
- De nationaliteit vragen om “het verblijfsrecht te verifieren” (de identiteitskaart volstaat)
- Een zwangere vrouw of een eenoudergezin weigeren
Om te weten welke documenten u kunt vragen, raadpleeg onze gids over de nodige documenten om te huren.
De selectiemethode in de praktijk
Stap 1: de criteria vastleggen voor de publicatie
Voordat u de advertentie online plaatst, lijst schriftelijk uw 3 tot 5 selectiecriteria op. Voorbeeld: solvabiliteit (verhouding 33%), onmiddellijke beschikbaarheid, niet-roker, geen huisdieren (mede-eigendom). Deze criteria zijn dezelfde voor alle kandidaten.
Stap 2: een evaluatierooster gebruiken
Maak een tabel met de criteria in kolommen en de kandidaten in rijen. Beoordeel elk criterium van 1 tot 5. Dit rooster objectiveert uw beslissing en vormt een bewijs bij betwisting.
Stap 3: de juiste vragen stellen bij het bezoek
- “Wat is uw huidige professionele situatie?”
- “Sinds hoelang bewoont u uw huidige woning?”
- “Hoeveel personen zouden de woning bewonen?”
- “Wanneer zou u willen intrekken?”
Stap 4: uw keuze schriftelijk motiveren
Bewaar een schriftelijke trace van de reden van de uiteindelijke keuze. “Kandidaat A weerhouden: vast contract sinds 3 jaar, verhouding huur/inkomen van 28%, beschikbaar op de 1e van de maand.” Deze documentatie beschermt u.
Om alles te begrijpen over het samenstellen van een goed kandidatuurdossier, raadpleeg onze gids vanuit het perspectief van de huurder.
Verhaal en sancties bij discriminatie
De mogelijke sancties
- Administratieve boete: de gewesten kunnen boetes opleggen bij een positieve praktijktest
- Schadevergoeding: de gediscrimineerde kandidaat kan een burgerlijke vergoeding verkrijgen (forfaitair minimum van 650 EUR)
- Strafsanctie: bij opzettelijke discriminatie is een gevangenisstraf van 1 maand tot 1 jaar en/of een boete van 50 tot 1 000 EUR mogelijk
- Nietigheid van de clausule: elke discriminerende clausule in het huurcontract is van rechtswege nietig
Waar een klacht indienen?
- Unia (Interfederaal Gelijkekansencentrum): gratis melding, bemiddeling, gerechtelijke actie
- Instituut voor de gelijkheid van vrouwen en mannen: voor genderdiscriminatie
- Gewestelijke diensten: woninginspectie van elk gewest
De beste bescherming tegen beschuldigingen van discriminatie is transparantie: duidelijke criteria gepubliceerd in de advertentie, identiek evaluatierooster, bewaarde dossiers, gemotiveerde weigeringen. Een verhuurder die zijn selectiemethode kan documenteren, heeft niets te vrezen.
Om het volledige verhuurproces professioneel te beheren, ontdek de tools voor verhuurbeheer van BailBelgique, met een online huurcontract conform de wetgeving.
Veelgestelde vragen
-
De antidiscriminatiewet verbiedt selectie op basis van etnische afkomst, nationaliteit, geslacht, leeftijd, seksuele geaardheid, burgerlijke staat, gezinssituatie (kinderen), handicap, gezondheidstoestand, godsdienstige of filosofische overtuigingen, politieke opvattingen, vermogen (behalve objectieve solvabiliteit) en uiterlijk. Elke directe of indirecte discriminatie wordt strafrechtelijk bestraft.
-
Een verhuurder kan huisdieren in het huurcontract verbieden, behalve als het dier een assistentiehond is voor een persoon met een handicap (verboden discriminatie). Als de advertentie 'geen huisdieren' vermeldt, is dit een criterium dat op alle kandidaten van toepassing is. In een mede-eigendom kan het reglement ook bepaalde dieren verbieden.
-
Bij een klacht moet de verhuurder bewijzen dat de weigering berust op objectieve criteria. Vandaar het belang om de selectie te documenteren: identiek evaluatierooster voor iedereen, vooraf vastgelegde criteria, bewaarde dossiers. Het Interfederaal Gelijkekansencentrum (Unia) behandelt klachten en kan praktijktests uitvoeren.
-
Ja. Loonfiches of het aanslagbiljet vragen om de solvabiliteit te beoordelen is een toegestaan objectief criterium. Daarentegen is het vragen van een bankrekeninguitreksel of een schuldenoverzicht niet toegestaan omdat dit verder gaat dan de solvabiliteitscontrole.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.