De 15 essentiele clausules van een goed huurcontract in Belgie
De 15 onmisbare clausules van een huurcontract in Belgie. Verplichte, aanbevolen en verboden clausules, met concrete voorbeelden voor eigenaars en huurders.
De verplichte clausules: de basis van het huurcontract
Een woninghuurcontract in Belgie moet een minimum aan clausules bevatten om juridisch geldig te zijn. De afwezigheid van deze vermeldingen kan het huurcontract nietig maken of, vaker, de partijen blootstellen aan kostbare geschillen.
In de praktijk is een te kort of te vaag huurcontract even gevaarlijk als een te complex huurcontract vol onwettige clausules. Het doel is een duidelijk, evenwichtig contract dat conform is aan de gewestelijke wetgeving.
Sinds de regionalisering van het huurrecht moet het woninghuurcontract verplicht schriftelijk zijn. Een mondeling huurcontract is geldig maar beschermt de partijen niet: de huurder wordt geacht een huurcontract van 9 jaar te hebben tegen de gunstigste voorwaarden.
Clausule 1: Identiteit van de partijen
Namen, voornamen, adressen en rijksregisternummers van de eigenaar en de huurder. Bij mede-eigendom is de syndicus geen partij bij het huurcontract.
Clausule 2: Beschrijving van het goed
Volledig adres, verdieping, oppervlakte, aantal kamers, bijgebouwen (kelder, garage, tuin), toegankelijke gemeenschappelijke delen. Hoe nauwkeuriger de beschrijving, hoe minder geschillen.
Clausule 3: Bestemming van het goed
Het huurcontract moet vermelden dat het goed bestemd is voor de hoofdverblijfplaats van de huurder. Deze vermelding bepaalt het toepasselijke juridisch regime (versterkte bescherming van de huurder).
Clausule 4: Duur van het huurcontract
Het woninghuurcontract heeft standaard een duur van 9 jaar. Als een kortere of langere duur is voorzien, moet dit uitdrukkelijk worden vermeld. Huurcontracten van korte duur (max 3 jaar) en huurcontracten van lange duur (meer dan 9 jaar) hebben specifieke regels.
Clausule 5: Ingangsdatum
De datum waarop de huurder de woning mag betrekken. Deze komt niet noodzakelijk overeen met de ondertekeningsdatum van het huurcontract.
Clausule 6: Bedrag van de huur
De maandelijkse huur exclusief kosten, de vervaldatum (doorgaans de 1e van de maand) en de betaalwijze (overschrijving naar bankrekening).
Clausule 7: Bedrag van de kosten
Forfaitaire kosten of voorschotten op werkelijke kosten, met het maandelijks bedrag. Voor een volledige gids over de afrekening van huurkosten, raadpleeg ons specifiek artikel.
De aanbevolen clausules: het huurcontract beveiligen
Clausule 8: De huurwaarborg
Bedrag (2 of 3 maanden naargelang het gewest), stortingsmodaliteiten (geblokkeerde rekening) en voorwaarden voor vrijgave aan het einde van het huurcontract.
Clausule 9: De indexering van de huur
De clausule die de jaarlijkse indexering op basis van de gezondheidsindex voorziet. Zonder deze clausule kan de eigenaar niet indexeren. Met deze clausule wordt de indexering toegepast op de verjaardag van het huurcontract.
Clausule 10: De verdeling van herstellingen
Ongeacht het wettelijk kader is het nuttig om in het huurcontract te preciseren wat ten laste valt van elke partij. Dit vermijdt discussies tijdens het huurcontract.
| Herstelling | Ten laste van |
|---|---|
| Dak, gevel, structuur | Eigenaar |
| Ketel: vervanging | Eigenaar |
| Ketel: jaarlijks onderhoud | Huurder |
| Kleine herstellingen door gebruik | Huurder |
| Vervanging meegeleverde huishoudapparaten | Eigenaar |
| Onderhoud van de tuin | Huurder (als het huurcontract dit voorziet) |
Clausule 11: De verzekering
Het huurcontract zou de verplichting van de huurder moeten vermelden om een brandverzekering (huurdersaansprakelijkheid) af te sluiten. De eigenaar kan geen specifieke verzekeraar opleggen.
Clausule 12: Werken door de huurder
Voorwaarden waaronder de huurder inrichtingswerken mag uitvoeren (schilderen, rekken, keuken). Preciseren of de huurder bij vertrek de oorspronkelijke staat moet herstellen of de verbeteringen verworven blijven.
Clausule 13: De huisdieren
Of huisdieren zijn toegestaan of verboden moet duidelijk worden vermeld. Bij afwezigheid van een clausule zijn huisdieren doorgaans toegestaan.
Clausule 14: De onderverhuur
De voorwaarden waaronder onderverhuur is toegestaan of verboden. Zonder clausule is onderverhuur in principe verboden zonder toestemming van de eigenaar. Voor meer informatie, raadpleeg onze gids over onderverhuur.
Clausule 15: Het opzeggen en de opzegtermijn
Hoewel de termijnen bij wet zijn vastgelegd, is het nuttig om ze in het huurcontract te vermelden om verwarring te vermijden. Vermeld de opzegtermijnen van de huurder en de eigenaar, de eventuele vergoedingen en de opzegmotieven van de eigenaar.
De verboden clausules: te bannen uit het huurcontract
Clausules die in strijd zijn met de dwingende bepalingen van de wet zijn van rechtswege nietig. De huurder kan ze negeren en de rechter schuift ze terzijde zonder dat dit de rest van het huurcontract aantast.
De volgende clausules zijn onwettig in een woninghuurcontract in Belgie:
- Clausule van vrije toegang: de eigenaar kan zich niet het recht voorbehouden om de woning op elk moment te betreden
- Clausule van automatische ontbinding: het huurcontract kan geen automatische ontbinding voorzien bij betalingsachterstand. Enkel de rechter kan het huurcontract ontbinden
- Buitensporige boeteclausule: disproportionele forfaitaire vergoedingen bij vertraging zijn nietig
- Clausule van opgelegde verzekeraar: de huurder kiest vrij zijn verzekeraar
- Clausule van afstand van rechten: de huurder kan geen afstand doen van zijn minimale rechten (opzegtermijn, huurwaarborg, plaatsbeschrijving)
- Clausule van verbod op vereniging: de huurder kan niet worden verhinderd om lid te worden van een huurdersvereniging
- Discriminerende clausule: elke clausule gebaseerd op een beschermd criterium is nietig
Om een goede selectie van huurders zonder discriminerende clausules te maken, raadpleeg onze gids.
De verplichte bijlagen
Naast het huurcontract moeten meerdere documenten als bijlage worden toegevoegd:
De plaatsbeschrijving
Verplicht in Brussel en Wallonie, zeer sterk aanbevolen in Vlaanderen. Ze moet op tegenspraak worden opgesteld en de staat van elke kamer detailleren. Onze gids over de plaatsbeschrijving legt de methode uit.
Het EPC-attest
De eigenaar moet het EPC-attest (Energieprestatiecertificaat) aan de huurder bezorgen voor de ondertekening van het huurcontract.
De gewestelijke bijlagen
Elk gewest legt specifieke bijlagen op:
- Brussel: indicatief rooster van referentiehuurprijzen, informatie over de samenstelling van de huur
- Wallonie: informatieve bijlage over de rechten en plichten van de partijen
- Vlaanderen: informatieve bijlage over het Woninghuurdecreet
Adviezen voor de redactie
Voor eigenaars
- Gebruik een model van huurcontract conform uw gewest (niet een generiek model van het internet)
- Laat het huurcontract nalezen door een professional als het uw eerste verhuur is
- Wees nauwkeurig over de kosten en de verdeling van herstellingen
- Voeg geen onwettige clausules in: ze zijn nietig en geven een slecht beeld
Voor huurders
- Lees elke clausule voor u tekent, inclusief de kleine lettertjes
- Vraag uitleg over clausules die u niet begrijpt
- Weiger te tekenen als clausules u onrechtmatig lijken
- Bewaar een getekend origineel van het huurcontract en alle bijlagen
Met BailBelgique kunt u een huurcontract online aanmaken conform de wetgeving van uw gewest. Het model bevat de 15 essentiele clausules, de verplichte bijlagen en de optie elektronische handtekening. U hoeft zich niet meer af te vragen of uw huurcontract volledig is.
Voor een overzicht van het verhuurbeheer, ontdek onze tools voor eigenaars.
Veelgestelde vragen
-
De verplichte clausules zijn: de identiteit van de partijen, de beschrijving van het goed, het bedrag van de huur en de kosten, de duur van het huurcontract, de ingangsdatum, en de bestemming van het goed (hoofdverblijfplaats). Bovendien moet het huurcontract vergezeld zijn van verplichte bijlagen: plaatsbeschrijving, EPC-attest, en naargelang het gewest, het reglement van mede-eigendom.
-
Zijn van rechtswege nietig de clausules die: de huurder verplichten een verzekering af te sluiten bij een opgelegde maatschappij, de huurder verbieden lid te worden van een huurdersvereniging, de eigenaar machtigen om de woning te betreden zonder toestemming, een buitensporige forfaitaire vergoeding opleggen bij betalingsachterstand, of afstand doen van de minimale rechten van de huurder voorzien bij wet.
-
Ja, via een aanhangsel ondertekend door beide partijen. Het aanhangsel moet schriftelijk zijn en de gewijzigde clausules vermelden. Het kan de minimale rechten van de huurder voorzien bij wet niet schrappen. Het aanhangsel moet geregistreerd worden als de wijziging betrekking heeft op de huur of de duur.
-
Een onwettige clausule is van rechtswege nietig: ze wordt geacht nooit te hebben bestaan, zonder de geldigheid van de rest van het huurcontract aan te tasten. De huurder kan de nietigheid inroepen voor de vrederechter. Het is aanbevolen om de clausule schriftelijk aan de eigenaar te melden en een aanhangsel te vragen om ze te schrappen.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.