Comment selectionner un locataire sans discriminer en Belgique

Le cadre legal de la selection locative en Belgique

Selectionner un locataire est un equilibre delicat entre la liberte contractuelle du proprietaire et le droit a la non-discrimination du candidat. En Belgique, trois lois encadrent cette selection :

• La loi federale anti-discrimination du 10 mai 2007
• La loi genre du 10 mai 2007
• La loi antiracisme du 30 juillet 1981

Ces lois s’appliquent des la publication de l’annonce et couvrent l’ensemble du processus : annonce, visite, selection, signature du bail. Les sanctions vont de l’amende civile a la condamnation penale.

En pratique, plus d’un candidat locataire sur quatre en Belgique declare avoir ete victime de discrimination. Le sujet est pris tres au serieux par les autorites et les tribunaux.

Les criteres de selection autorises

Vous pouvez selectionner un locataire sur base des criteres suivants, a condition de les appliquer de maniere identique a tous les candidats :

Criteres financiers

• Revenus : le ratio loyer/revenus (idealement maximum 33 %) est un critere objectif accepte
• Stabilite de l’emploi : CDI, CDD, independant avec anciennete
• Garant : demander un garant solvable est autorise si les revenus du candidat sont insuffisants

Criteres pratiques

• Composition du menage : le nombre d’occupants doit etre adapte a la taille du logement (critere de salubrite, pas de discrimination)
• Date d’entree souhaitee : privilegier un candidat disponible immediatement est un critere objectif
• Duree souhaitee : privilegier un bail long est un critere autorise

Criteres lies au bien

• Non-fumeur : si l’annonce le mentionne, c’est applicable a tous
• Animaux : si le reglement de copropriete ou le bail les interdit
• Activite professionnelle a domicile : si le bail ne l’autorise pas

Les criteres de selection interdits

Les 19 criteres proteges

La loi interdit toute discrimination basee sur :

1. La nationalite ou l’origine ethnique
2. La pretendue race ou la couleur de peau
3. L’ascendance
4. Le sexe
5. L’age
6. L’orientation sexuelle
7. L’etat civil
8. La naissance
9. La fortune (sauf solvabilite objective)
10. Les convictions religieuses ou philosophiques
11. Les opinions politiques
12. Les convictions syndicales
13. La langue
14. L’etat de sante actuel ou futur
15. Le handicap
16. Les caracteristiques physiques
17. Les caracteristiques genetiques
18. L’origine sociale
19. La situation familiale (nombre d’enfants, famille monoparentale)

Exemples concrets de discrimination

• Refuser un candidat car il a “un nom a consonance etrangere”
• Privilegier les “jeunes couples sans enfants”
• Refuser une personne beneficiant d’allocations sociales (si solvable)
• Demander la nationalite pour “verifier le droit de sejour” (la carte d’identite suffit)
• Refuser une femme enceinte ou une famille monoparentale

Pour savoir quels documents vous pouvez demander, consultez notre guide sur les documents a fournir pour louer.

La methode de selection en pratique

Etape 1 : definir les criteres avant de publier

Avant de mettre l’annonce en ligne, listez par ecrit vos 3 a 5 criteres de selection. Exemple : solvabilite (ratio 33 %), disponibilite immediate, non-fumeur, pas d’animaux (copropriete). Ces criteres seront les memes pour tous les candidats.

Etape 2 : utiliser une grille d’evaluation

Creez un tableau avec les criteres en colonnes et les candidats en lignes. Notez chaque critere de 1 a 5. Cette grille objective votre decision et constitue une preuve en cas de contestation.

Etape 3 : poser les bonnes questions en visite

• “Quelle est votre situation professionnelle actuelle ?”
• “Depuis combien de temps occupez-vous votre logement actuel ?”
• “Combien de personnes occuperaient le logement ?”
• “Quand souhaiteriez-vous emmenager ?”

Etape 4 : motiver votre choix par ecrit

Gardez une trace ecrite de la raison du choix final. “Candidat A retenu : CDI depuis 3 ans, ratio loyer/revenus de 28 %, disponible au 1er du mois.” Cette documentation vous protege.

Pour tout comprendre sur la constitution d’un bon dossier de candidature, consultez notre guide cote locataire.

Recours et sanctions en cas de discrimination

Les sanctions possibles

• Amende administrative : les regions peuvent infliger des amendes en cas de test de situation positif
• Dommages et interets : le candidat discrimine peut obtenir une indemnite civile (minimum forfaitaire de 650 EUR)
• Sanction penale : en cas de discrimination intentionnelle, une peine d’emprisonnement de 1 mois a 1 an et/ou une amende de 50 a 1 000 EUR est possible
• Nullite de la clause : toute clause discriminatoire dans le bail est nulle de plein droit

Ou se plaindre ?

• Unia (Centre interfederal pour l’egalite des chances) : signalement gratuit, mediation, action en justice
• Institut pour l’egalite des femmes et des hommes : pour la discrimination de genre
• Services regionaux : inspection du logement de chaque region

Pour gerer l’ensemble du processus de location de maniere professionnelle, decouvrez les outils de gestion locative de BailBelgique, avec un contrat de bail en ligne conforme a la legislation.