Onderverhuur in Belgie: wanneer is het toegestaan en hoe doet u het
Volledige gids over onderverhuur in Belgie. Voorwaarden voor toestemming, akkoord van de eigenaar, opstellen van het contract, Airbnb en juridische risico's per gewest.
Onderverhuur in Belgie: het wettelijk principe
Onderverhuur is de handeling waarbij een huurder (de “hoofdhuurder”) zijn woning geheel of gedeeltelijk verhuurt aan een derde (de “onderhuurder”). In Belgie is deze praktijk strikt gereglementeerd en in de meeste gevallen verboden zonder het akkoord van de eigenaar.
Met de stijging van de huurprijzen en de opkomst van platforms voor korte verhuur is de verleiding om onder te verhuren groot. Maar de juridische risico’s zijn reeel en de sancties kunnen gaan tot de ontbinding van het huurcontract.
Voor een woninghuurcontract is de volledige onderverhuur verboden: de huurder moet zijn verblijfplaats in de woning behouden. Gedeeltelijke onderverhuur (een kamer) is mogelijk met akkoord van de eigenaar, op voorwaarde dat de huurder in het goed blijft wonen.
De voorwaarden om wettig onder te verhuren
Per gewest
Brussel: gedeeltelijke onderverhuur is toegestaan als de hoofdhuurder zijn verblijfplaats in de woning behoudt en als de eigenaar zijn schriftelijk akkoord geeft. Volledige onderverhuur is verboden voor woninghuurcontracten.
Wallonie: dezelfde principes. De huurder moet zijn verblijfplaats in het goed behouden. Het akkoord van de eigenaar is noodzakelijk. Het huurcontract kan onderverhuur uitdrukkelijk verbieden.
Vlaanderen: het Woninghuurdecreet voorziet dat onderverhuur enkel mogelijk is met het schriftelijk akkoord van de eigenaar. De huurder moet zijn verblijfplaats in het goed behouden.
De cumulatieve voorwaarden
- Schriftelijk akkoord van de eigenaar: een mondeling akkoord volstaat niet. Verkrijg een brief of een aanhangsel bij het huurcontract.
- Verblijfplaats behouden: de hoofdhuurder moet in de woning blijven wonen.
- Evenredige huurprijs: de onderhuur mag het overeenkomstig deel van de hoofdhuur niet overschrijden.
- Schriftelijk contract: een onderverhuurcontract moet worden opgesteld tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder.
- Respect voor het hoofdhuurcontract: de onderhuurder is onderworpen aan dezelfde verplichtingen als de hoofdhuurder.
| Voorwaarde | Verplicht? |
|---|---|
| Schriftelijk akkoord van de eigenaar | Ja |
| Behoud van de verblijfplaats | Ja (hoofdverblijfplaats) |
| Schriftelijk onderverhuurcontract | Zeer sterk aanbevolen |
| Registratie van de onderverhuur | Aanbevolen |
| Evenredige huurprijs | Ja |
Het onderverhuurcontract
De essentiele clausules
Het onderverhuurcontract moet bevatten:
- De partijen: identiteit van de hoofdhuurder en de onderhuurder
- De beschrijving van het onderverhuurde goed: kamer, deel van de woning, toegankelijke gemeenschappelijke delen
- De duur: de onderverhuur kan de duur van het hoofdhuurcontract niet overschrijden
- De huur en de kosten: bedrag, vervaldag, betaalwijze
- De huurwaarborg: bedrag en modaliteiten
- De verplichtingen van de onderhuurder: onderhoud, geluid, samenlevingsregels
- De ontbindingsvoorwaarden: opzegtermijn, motieven
De onderverhuur eindigt automatisch bij het verstrijken van het hoofdhuurcontract. Als het hoofdhuurcontract vervroegd wordt ontbonden, eindigt de onderverhuur op hetzelfde moment. De onderhuurder heeft geen enkel recht rechtstreeks tegenover de eigenaar.
De verantwoordelijkheid van de hoofdhuurder
De hoofdhuurder blijft alleen verantwoordelijk tegenover de eigenaar voor de uitvoering van het huurcontract. Als de onderhuurder schade veroorzaakt of zijn deel niet betaalt, is het de hoofdhuurder die ervoor instaat. De eigenaar heeft geen contractuele band met de onderhuurder.
Voor meer informatie over de essentiele clausules van een huurcontract, raadpleeg onze gids.
Onderverhuur en Airbnb: de valkuil
Waarom het risicovol is
Uw gehuurde woning onderverhuren op Airbnb combineert twee problematieken:
- Niet-toegestane onderverhuur: ontbinding van het huurcontract op kosten van de huurder
- Het ontbreken van toeristische registratie: administratieve boete
Veel huurders denken dat hun woning een paar weekenden per jaar verhuren op Airbnb onschuldig is. In werkelijkheid vormt zelfs een enkele nacht een onderverhuur die het akkoord van de eigenaar vereist.
Concrete gevallen
- Afwezigheid voor vakantie: u vertrekt 2 weken en verhuurt op Airbnb. Zonder akkoord van de eigenaar is het een niet-toegestane onderverhuur.
- Vrije kamer: u verhuurt de logeerekamer permanent. Het is een gedeeltelijke onderverhuur die een schriftelijk akkoord vereist.
- Tijdelijke expatriatie: u vertrekt 6 maanden en onderverhuurt het volledige goed. Het is een volledige onderverhuur, verboden voor een woninghuurcontract.
De gewestelijke administraties vragen regelmatig gegevens op bij de platforms (Airbnb, Booking). Eigenaars kunnen de onderverhuur ook ontdekken via online advertenties. Het risico op ontdekking is hoog.
Voor de regels over seizoensverhuur, raadpleeg onze volledige gids.
Risico’s en verhaal
Wat de huurder riskeert
- Ontbinding van het huurcontract: de eigenaar kan de gerechtelijke ontbinding van het huurcontract vragen op uitsluitende kosten van de huurder
- Schadevergoeding: de eigenaar kan een vergoeding eisen voor de geleden schade (aantasting van het goed, overlast voor buren)
- Verlies van de huurwaarborg: de schade veroorzaakt door de onderhuurder wordt aan de hoofdhuurder toegerekend
- Administratieve boete: als de onderverhuur een niet-geregistreerde toeristische activiteit omvat
De verhaalmogelijkheden van de eigenaar
- Ingebrekestelling: aangetekende brief met vraag tot onmiddellijke stopzetting van de onderverhuur
- Gerechtelijke actie: dagvaarding voor de vrederechter voor ontbinding van het huurcontract en uitzetting
- Vaststellingen door deurwaarder: om de onderverhuur te bewijzen (online advertenties, getuigenissen, brievenbussen)
Hoe een onderverhuur regulariseren
Als u al onderverhuurt zonder akkoord, is de beste optie om de situatie te regulariseren:
- Vraag retroactief het schriftelijk akkoord van de eigenaar
- Stel een conform onderverhuurcontract op
- Registreer de onderverhuur indien nodig
Om uw rechten als huurder en de grenzen ervan goed te begrijpen, raadpleeg onze volledige gids. En om uw huurcontract op transparante wijze te beheren, gebruik de tools voor verhuurbeheer van BailBelgique.
Veelgestelde vragen
-
In principe is de onderverhuur van een woninghuurcontract verboden zonder het schriftelijk akkoord van de eigenaar. De hoofdhuurder kan niet het volledige goed onderverhuren aan een derde. Gedeeltelijke onderverhuur (een kamer, tijdens een afwezigheid) kan worden toegestaan als het huurcontract het niet verbiedt en als de eigenaar zijn akkoord geeft. De regels varieren per gewest.
-
Onderverhuren op Airbnb van een gehuurde woning is in principe verboden zonder schriftelijk akkoord van de eigenaar, ongeacht het gewest. Bovendien komen de registratie- en veiligheidsverplichtingen voor seizoensverhuur erbij. De huurder die zonder akkoord op Airbnb onderverhuurt riskeert de ontbinding van het huurcontract op zijn uitsluitende kosten en schadevergoeding.
-
De onderhuurder mag niet meer betalen dan het evenredig deel van de hoofdhuur dat overeenkomt met het onderverhuurde gedeelte. De hoofdhuurder mag geen winst maken op de onderverhuur. Als het volledige goed wordt onderverhuurd, mag de onderhuur de hoofdhuur niet overschrijden.
-
De eigenaar kan de ontbinding van het huurcontract vragen op uitsluitende kosten van de huurder, met schadevergoeding. De huurder kan worden veroordeeld tot het vergoeden van de eigenaar voor de geleden schade. De onderhuurder verliest op zijn beurt zijn recht op bewoning en moet de woning verlaten.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.