Toeristische verhuur in Belgie: Airbnb-regelgeving per gewest
Verhuren via Airbnb in Belgie: registratie, fiscaliteit, toegestaan aantal overnachtingen en sancties. Vergelijking Brussel, Wallonie en Vlaanderen.
329dagen geleden
!Wat verandert er
- 1Brussel beperkt toeristische gemeubileerde woningen tot 120 overnachtingen/jaar in woonzones
- 2Wallonie legt een registratie op bij het Commissariaat-generaal voor Toerisme
- 3Vlaanderen eist een registratienummer dat in elke online advertentie wordt vermeld
- 4Inkomsten uit toeristische verhuur vallen onder een specifiek fiscaal regime (kadastraal of reeel)
- 5De boetes voor niet-geregistreerde verhuur lopen van 250 EUR (Vlaanderen) tot 10 000 EUR (Brussel)
Algemeen kader van de toeristische verhuur in Belgie
De toeristische verhuur (Airbnb, Booking, enz.) kent een groei van 15 % per jaar in Belgie sinds 2020. In 2025 worden naar schatting 45 000 woningen aangeboden op de platforms, waarvan 18 000 in Brussel.
Tegenover deze groei hebben de drie gewesten afzonderlijke regelgevingen ingevoerd. De gemeenschappelijke noemer: registratie is overal verplicht, maar de procedures, plafonds en sancties verschillen sterk.
Voor verhuurders die aarzelen tussen klassieke en toeristische verhuur analyseert onze vergelijking lange vs korte duur de rendabiliteit van beide formules.
Als uw goed onder een woninghuurcontract valt, kunt u het niet omschakelen naar toeristische verhuur zonder akkoord van de huurder en zonder het huurcontract in de wettelijke vormen op te zeggen.
Brussel: de strengste regelgeving
Brussel heeft het meest beperkende kader aangenomen met de ordonnantie van 8 mei 2014 (gewijzigd in 2022):
| Verplichting | Detail |
|---|---|
| Voorafgaande aangifte | Bij de gemeente + Urban.brussels |
| Plafond overnachtingen | 120 overnachtingen/jaar in woonzone |
| Brandattest | Verplicht (bezoek DBDMH) |
| Registratienummer | Verplicht in elke advertentie |
| Verblijfsbelasting | 4,24 EUR/nacht/persoon (geind door de platforms) |
| Boete niet-registratie | 250 tot 10 000 EUR |
Het plafond van 120 overnachtingen geldt voor woningen in woonzone. In commerciele of gemengde zone is er geen plafond maar blijven de overige verplichtingen gelden. De hervorming huurcontract Brussel 2026 heeft ook impact op toeristische verhuurders.
Wallonie: registratie bij het Commissariaat-generaal voor Toerisme
Wallonie legt een registratie op bij het Commissariaat-generaal voor Toerisme (CGT):
- Vakantiemeubel (< 3 eenheden): eenvoudige aangifte
- Toeristisch logiesverstrekkend bedrijf (>= 3 eenheden): vergunning
- Geen plafond voor overnachtingen
- Brandveiligheidsnormen (detectoren, evacuatieplan)
- Vermelding van het registratienummer in de advertenties
De boetes voor niet-registratie bedragen 500 tot 5 000 EUR. Het proces is eenvoudiger dan in Brussel maar de controle van de brandveiligheidsnormen blijft een struikelblok voor veel verhuurders.
Vlaanderen: verplicht registratienummer
Vlaanderen heeft zijn procedure in 2023 vereenvoudigd met een online registratiesysteem bij Toerisme Vlaanderen:
- Gratis online registratie (15 minuten)
- Registratienummer te vermelden in alle advertenties
- Geen plafond voor overnachtingen
- Basisveiligheidsnormen (rookdetectoren, nooduitgang)
- Boete: 250 tot 2 500 EUR voor niet-registratie
Vlaanderen is het meest toegeeflijke gewest voor toeristische verhuur. De controles zijn voornamelijk gebaseerd op meldingen (klachten van buren) en kruising met gegevens van de platforms.
Fiscaliteit van de toeristische verhuur
De inkomsten uit toeristische verhuur worden belast volgens een specifiek regime in Belgie:
| Component | Belastinggrondslag |
|---|---|
| Onroerende inkomsten | Geindexeerd kadastraal inkomen x 1,40 |
| Roerende inkomsten (meubels) | Forfait 40 % van de totale huurprijs |
| Btw | 6 % bij hoteldiensten (ontbijt, schoonmaak) |
| Gemeentebelasting | Variabel per gemeente |
| Sociale bijdragen | Bij regelmatige beroepsactiviteit |
Als uw toeristische huurinkomsten meer dan 15 000 EUR/jaar bedragen, kan het reele regime (werkelijke inkomsten minus werkelijke kosten) voordeliger zijn dan het kadastraal forfait. Raadpleeg een gespecialiseerd boekhouder.
De fiscaliteit van de huurinkomsten bij klassieke verhuur volgt een ander regime. Vergelijk de twee om uw strategie te optimaliseren.
Praktisch advies
Om uw goed in toeristische verhuur aan te bieden in Belgie:
- Registreer u bij de bevoegde gewestelijke instantie voor u uw advertentie publiceert
- Vermeld uw registratienummer op alle platforms (Airbnb, Booking, enz.)
- Respecteer de brandveiligheidsnormen: detectoren, evacuatieplan, brandblusser (naargelang het gewest)
- Respecteer het plafond van 120 overnachtingen in Brussel in woonzone
- Geef uw inkomsten correct aan (kadastraal of reeel regime naargelang het bedrag)
- Controleer uw reglement van mede-eigendom: veel mede-eigendommen verbieden of beperken toeristische verhuur
Voor verhuurders die aarzelen tussen klassieke en toeristische verhuur hangt de keuze af van het gewenste rendement, de locatie en de beschikbare tijd. Onze tool voor verhuurbeheer beheert beide formules.
Veelgestelde vragen
-
Ja, in de drie gewesten. In Brussel is een voorafgaande aangifte bij de stedenbouw vereist. In Wallonie een registratie bij het CGT. In Vlaanderen een registratienummer bij Toerisme Vlaanderen. De voorwaarden en procedures verschillen.
-
In Brussel: maximum 120 overnachtingen/jaar in woonzone (geen beperking in commerciele of gemengde zone). In Wallonie en Vlaanderen: geen plafond voor overnachtingen maar wel aangifte- en veiligheidsverplichtingen.
-
De inkomsten worden belast op basis van het geindexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40 % voor het roerende gedeelte (meubels). Als de inkomsten een bepaalde drempel overschrijden, kan het reele regime (werkelijke inkomsten minus werkelijke kosten) voordeliger zijn.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.