Recente rechtspraak over huurindexatie in Belgie

Context: indexatie voor de rechtbank

Huurindexatie is het meest voorkomende onderwerp voor Belgische vredegerechten inzake huurgeschillen. De inflatiecrisis van 2022-2023 heeft de geschillen verveelvoudigd: betwisting van berekeningen, indexatie zonder EPC, niet-naleving van de bevriezing, misbruik van retroactiviteit.

In 2025-2026 hebben verschillende belangrijke beslissingen het toepasselijke recht verduidelijkt. Deze vonnissen scheppen precedenten en hebben een directe impact op de dagelijkse praktijk van verhuurders. Hier zijn de 4 meest significante vonnissen.

Vonnis 1: geen EPC, geen indexatie (Brussel, maart 2026)

Vredegerecht Brussel-3, 12 maart 2026

Een Brusselse verhuurder had de huurprijs van zijn huurder elk jaar geindexeerd sinds 2020 zonder ooit een EPC-certificaat te laten opmaken. De huurder betwist dit in 2025 en vraagt de terugbetaling van de geinde indexaties sinds november 2022.

Beslissing: De rechter geeft de huurder gelijk. De toegepaste indexatie sinds november 2022 zonder EPC is van rechtswege nietig. De verhuurder wordt veroordeeld tot terugbetaling van 2 840 EUR (34 maanden indexatie a 83,50 EUR/maand) plus de wettelijke intresten.

Draagwijdte: Dit vonnis bevestigt dat de EPC-verplichting om te indexeren geen formaliteit is maar een geldigheidsvoorwaarde. Elke Brusselse verhuurder die indexeert zonder EPC stelt zich bloot aan een integrale terugbetaling. De huurindexatie moet altijd worden voorafgegaan door controle van het EPC.

Vonnis 2: fout in basisindex = terugbetaling (Luik, januari 2026)

Vredegerecht Luik-1, 22 januari 2026

Een verhuurder had een foutieve basisindex gebruikt om de indexatie te berekenen gedurende 3 jaar. In plaats van de index van de maand van ondertekening van het huurcontract (september 2019) had hij de index van januari 2019 gebruikt. De fout, klein bij aanvang (2 EUR/maand), cumuleerde met de inflatie.

Beslissing: De rechter beveelt de terugbetaling van 1 260 EUR voor 36 maanden te veel geind, plus 180 EUR aan wettelijke intresten. De verhuurder wordt ook veroordeeld in de kosten (420 EUR).

Draagwijdte: De basisindex is die van de maand voorafgaand aan de maand van ondertekening van het huurcontract (niet de maand van intrek, niet de maand januari). Een minimale fout cumuleert jaar na jaar en kan leiden tot aanzienlijke terugbetalingen.

Vonnis 3: het Grondwettelijk Hof valideert de Brusselse bevriezing (oktober 2025)

Grondwettelijk Hof, arrest 142/2025, 15 oktober 2025

Meerdere Brusselse verhuurders hadden de bevriezing van de indexatie voor woningen met EPC E-G (november 2022-oktober 2023) aangevochten bij het Grondwettelijk Hof, met een beroep op aantasting van het eigendomsrecht.

Beslissing: Het Hof verwerpt het beroep. De bevriezing is evenredig en gerechtvaardigd door het doel van bescherming van huurders tegen de uitzonderlijke inflatie en de aansporing tot energetische renovatie.

Draagwijdte: Dit arrest sluit definitief de deur voor beroepen van Brusselse verhuurders. De bevriezing is definitief en zal niet worden gecompenseerd. Het is ook een sterk signaal: gewestelijke wetgevers kunnen eigendomsrechten koppelen aan het EPC zonder de Grondwet te schenden.

Vonnis 4: laattijdige indexatie = verloren recht (Gent, december 2025)

Vredegerecht Gent-1, 3 december 2025

Een Vlaamse verhuurder had de huurprijs 2 jaar niet geindexeerd (vergeten). Hij stuurt in 2025 een aanvraag tot retroactieve indexatie voor de 2 ontbrekende jaren.

Beslissing: De rechter bevestigt dat de indexatie slechts retroactief kan worden aangevraagd over maximaal 3 maanden. De overige 21 maanden zijn definitief verloren. De verhuurder kan niet-aangevraagde indexaties niet cumuleren.

Draagwijdte: Indexatie is een recht dat snel verjaart. Als de verhuurder het niet aanvraagt binnen de 3 maanden na de verjaardagsdatum, verliest hij dat indexatiejaar. Geen inhaalrecht mogelijk. Een tool voor verhuurbeheer met automatische herinneringen voorkomt dit soort vergissingen.

Lessen voor verhuurders

Deze vonnissen tekenen een duidelijk kader:

1. Laat het EPC opmaken voor elke indexatie (verplicht in Brussel en Wallonie)
2. Controleer de basisindex: die staat op het geregistreerde huurcontract, gebruik die nauwgezet
3. Indexeer op de verjaardagsdatum: na 3 maanden is het recht verloren
4. Bewaar de bewijzen van kennisgeving (aangetekend schrijven of gecertificeerde e-mail)
5. Haal nooit meerdere jaren in: het is juridisch onmogelijk en leidt tot geschillen

Gebruik onze indexatiecalculator die de officiele indexcijfers hanteert. De impact van inflatie op de huurprijzen analyseert de huidige tendensen. Raadpleeg bij twijfel onze FAQ indexatie.