Onroerende voorheffing 2026: wat verandert er voor verhuurders
De drie Belgische gewesten wijzigen de onroerende voorheffing in 2026. Nieuwe tarieven, opcentiemen, EPC-verminderingen en impact op het huurrendement.
339dagen geleden
!Wat verandert er
- 1Vlaanderen verhoogt de provinciale opcentiemen gemiddeld met 5 tot 8 %
- 2Wallonie voert een vermindering van de onroerende voorheffing van 25 % in voor gerenoveerde woningen met EPC A-B
- 3Brussel bevriest de tarieven voor 2026 maar schaft de vermindering voor leegstand af
- 4Het kadastraal inkomen blijft niet herzien (nog steeds op basis van 1975) ondanks parlementaire debatten
Hoe werkt de onroerende voorheffing
De onroerende voorheffing is een jaarlijkse gewestelijke belasting gebaseerd op het geindexeerd kadastraal inkomen van het goed. Ze bestaat uit drie lagen:
- Gewestelijk basistarief: 1,25 % van het geindexeerd KI (identiek in de 3 gewesten)
- Provinciale opcentiemen: variabel (500 tot 2 500 opcentiemen)
- Gemeentelijke opcentiemen: variabel (1 000 tot 4 000 opcentiemen)
In de praktijk vertegenwoordigt de onroerende voorheffing 30 tot 55 % van het geindexeerd kadastraal inkomen naargelang de gemeente. Voor een appartement met een KI van 1 500 EUR vertegenwoordigt dat tussen 800 en 1 500 EUR per jaar.
Het is een vaste kost die elke vastgoedinvesteerder moet integreren in zijn rendementberekening.
Het KI is nog steeds gebaseerd op de huurwaarden van 1975, jaarlijks geindexeerd. Een herziening wordt al decennia besproken maar staat niet op de agenda voor 2026.
Vlaanderen: verhoging van de opcentiemen
Verschillende Vlaamse provincies verhogen hun opcentiemen voor 2026. De gemiddelde verhoging bedraagt 5 tot 8 % ten opzichte van 2025.
| Provincie | Opcentiemen 2025 | Opcentiemen 2026 | Evolutie |
|---|---|---|---|
| Antwerpen | 839 | 880 | +4,9 % |
| Oost-Vlaanderen | 900 | 972 | +8,0 % |
| West-Vlaanderen | 850 | 901 | +6,0 % |
| Vlaams-Brabant | 750 | 795 | +6,0 % |
| Limburg | 800 | 856 | +7,0 % |
De gemeenten passen ook individueel hun tarieven aan. De gecumuleerde impact kan oplopen tot 100 tot 200 EUR meer per jaar voor een gemiddeld goed. Vlaanderen rechtvaardigt deze verhoging door de financiering van het energierenovatiebeleid.
Wallonie: vermindering voor EPC-renovatie
Wallonie voert een stimulerend mechanisme in: een vermindering van 25 % op de onroerende voorheffing voor gerenoveerde woningen die een EPC-score A of B behalen. De voorwaarden:
- Het goed moet gerenoveerd zijn na 1 januari 2024
- De EPC A of B moet bevestigd zijn door een certificaat van minder dan 2 jaar
- De vermindering geldt gedurende 5 jaar vanaf het jaar volgend op de renovatie
- Ze is cumuleerbaar met de vermindering voor groot gezin
Voor een goed met een jaarlijkse onroerende voorheffing van 1 200 EUR vertegenwoordigt de vermindering 300 EUR per jaar gedurende 5 jaar, dus 1 500 EUR besparing. De renovatiepremies voor verhuur vullen dit systeem aan.
De vermindering wordt niet automatisch toegekend. De verhuurder moet ze aanvragen bij SPW Fiscaliteit met bijvoeging van het EPC-certificaat.
Brussel: bevriezing van de tarieven maar afschaffing van een vermindering
Brussel handhaaft zijn tarieven ongewijzigd voor 2026 maar schaft de vermindering voor onvrijwillige leegstand af. Tot 2025 kon een verhuurder van wie het goed leegstond wegens werken of zoektocht naar een huurder een evenredige vermindering verkrijgen. Deze vermindering wordt afgeschaft vanaf aanslagjaar 2026.
Daarnaast voert Brussel een toeslag van 10 % in op woningen die meer dan 12 maanden leegstaan zonder rechtvaardiging. Het doel is de strijd tegen leegstand en het opnieuw op de markt brengen van woningen op de Brusselse huurmarkt.
Impact op het huurrendement
De onroerende voorheffing is de tweede uitgavenpost na de kosten van mede-eigendom. Haar evolutie heeft een directe impact op het netto rendement:
| Scenario | Jaarlijkse onroerende voorheffing | Impact op netto rendement (goed van 200 000 EUR) |
|---|---|---|
| Vlaanderen (stijging 7 %) | 1 100 EUR -> 1 177 EUR | -0,04 pp |
| Wallonie (EPC A-vermindering) | 1 200 EUR -> 900 EUR | +0,15 pp |
| Brussel (bevriezing + toeslag leegstand) | 1 400 EUR (ongewijzigd) | Neutraal (tenzij leegstaand) |
Voor een nauwkeurige berekening van uw rendement met integratie van de onroerende voorheffing, raadpleeg onze berekeningsmethode voor huurrendement.
Praktisch advies
- Controleer uw aanslagbiljet bij ontvangst (doorgaans tussen maart en september)
- Vraag de verminderingen aan waarop u recht heeft (EPC in Wallonie, groot gezin, handicap)
- Betwist fouten binnen 6 maanden via een bezwaarschrift bij de FOD Financien
- Integreer de onroerende voorheffing in uw rendementsprognoses voor elke investering
- Overweeg de BV voor belangrijke portefeuilles: de onroerende voorheffing is aftrekbaar in een vennootschap
De onroerende voorheffing is een gewestelijke belasting: de verschillen tussen gemeenten van eenzelfde gewest kunnen aanzienlijk zijn. Raadpleeg onze vergelijking per gewest om de optimale locatie voor uw investering te kiezen.
Veelgestelde vragen
-
Nee. Het basistarief (1,25 % van het geindexeerd kadastraal inkomen) is identiek, maar elk gewest, elke provincie en elke gemeente past verschillende opcentiemen toe. Het eindbedrag varieert dus sterk naargelang de ligging van het goed.
-
Niet in 2026. Ondanks regelmatige debatten in het federaal parlement blijft het kadastraal inkomen gebaseerd op de huurwaarden van 1975. Een herziening is politiek gevoelig omdat ze de onroerende voorheffing in bepaalde gemeenten massaal zou doen stijgen.
-
Nee, de onroerende voorheffing is niet fiscaal aftrekbaar voor natuurlijke personen. Dat is wel het geval voor vennootschappen (BV). Dit is een element om mee te nemen in de berekening van het netto rendement.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.