Een eigendom verkopen met een zittende huurder in Belgie: volledige gids
Een verhuurd eigendom verkopen met een zittende huurder in Belgie: het huurcontract loopt door, rechten van de koper, impact op de prijs en volledige procedure.
Het principe: het huurcontract volgt het goed
In Belgie maakt de verkoop van een onroerend goed geen einde aan het lopende huurcontract. Dit is een fundamenteel principe van het Belgisch huurrecht. De koper neemt het huurcontract over met al zijn voorwaarden: huurprijs, duur, clausules, huurwaarborg.
De huurder kan niet worden uitgezet omdat het goed verkocht is. Hij behoudt al zijn rechten, inclusief het recht op hernieuwing en de gewestelijke beschermingen. Dit is het juridische principe van de “tegenwerpelijkheid van het huurcontract”.
De eigenaar kan het huurcontract niet opzeggen om te verkopen. De verkoop gebeurt “met de zittende huurder”. De koper erft het huurcontract zoals het is.
Dit principe geldt voor alle types huurcontracten (hoofdverblijfplaats, commercieel, gemeen recht) maar de gevolgen varieren naargelang het huurcontract al dan niet geregistreerd is.
Het cruciale belang van de registratie
Het lot van het huurcontract hangt af van de registratie op MyRent:
| Situatie | Gevolgen voor de koper |
|---|---|
| Huurcontract geregistreerd | De koper neemt het huurcontract volledig over — geen mogelijkheid tot opzegging gekoppeld aan de verkoop |
| Huurcontract niet geregistreerd maar > 6 maanden bewoning | Huurcontract tegenwerpelijk — dezelfde gevolgen als een geregistreerd huurcontract |
| Huurcontract niet geregistreerd en < 6 maanden bewoning | De koper kan het huurcontract beeindigen mits een opzegtermijn van 3 maanden + vergoeding van 1 maand |
In de praktijk is de overgrote meerderheid van de huurcontracten geregistreerd (het is gratis en verplicht). De registratie van het huurcontract beschermt de huurder tegen de gevolgen van een verkoop.
Voor de huurder is een niet-geregistreerd huurcontract een risico. Voor de verkopende eigenaar bemoeilijkt een niet-geregistreerd huurcontract de verkoop omdat de koper niet weet of het huurcontract tegenwerpelijk is.
Rechten van de nieuwe koper
De koper van een verhuurd goed beschikt over beperkte rechten:
Wat hij kan doen:
- De huurinkomsten innen vanaf de eigendomsoverdracht
- De huur indexeren op de verjaardagsdatum
- Het huurcontract opzeggen op de normale vervaldagen (3-6-9) voor persoonlijk gebruik of werken
- De huurwaarborg terugkrijgen (overdracht van de geblokkeerde rekening)
Wat hij NIET kan doen:
- De huurder uitzetten omwille van de verkoop
- De voorwaarden van het huurcontract wijzigen (huurprijs, kosten, clausules)
- Een nieuw huurcontract of een bijlage eisen
- De huur verhogen buiten de indexatie
Voor de opzegvoorwaarden door de nieuwe koper, raadpleeg de gids over de opzegging 3-6-9.
Impact op de verkoopprijs
Een goed dat met een huurder wordt verkocht, gaat doorgaans 5 tot 15 % goedkoper van de hand dan een vergelijkbaar leeg goed. De korting hangt af van meerdere factoren:
| Factor | Lage impact | Hoge impact |
|---|---|---|
| Resterende duur van het huurcontract | < 1 jaar | > 5 jaar (begin 3-6-9) |
| Huurprijs vs markt | Marktconform | Onder de markt (oud huurcontract) |
| Profiel huurder | Solvabel, goede betaler | Geschiedenis van huurachterstanden |
| Staat van het goed | Goed onderhouden | Werken nodig |
| Type koper | Investeerder | Eigenaar-bewoner |
Voor een investeerder is een goed met een zittende huurder een voordeel: onmiddellijk rendement, geen leegstand, geen zoekkosten. De korting is dus kleiner (5-8 %).
Voor een eigenaar-bewoner is het goed niet onmiddellijk beschikbaar. De korting is groter (10-15 %) omdat hij het einde van het huurcontract moet afwachten of een minnelijk vertrek moet onderhandelen.
Het huurrendement van een goed gekocht met huurder is vaak hoger dankzij de korting.
Verkoopprocedure
- De huurder informeren: geen wettelijke verplichting maar aanbevolen (vertrouwensrelatie)
- Het dossier voorbereiden: geregistreerd huurcontract, plaatsbeschrijving, huurgeschiedenis, EPC
- De prijs bepalen: de huurderkorting integreren in de schatting
- De bezichtigingen organiseren: de huurder moet bezichtigingen op redelijke uren dulden (met voorafgaande kennisgeving van 24-48u)
- Verkoopcompromis: het lopende huurcontract en zijn voorwaarden vermelden
- Notariele akte: eigendomsoverdracht, kennisgeving aan de huurder, overdracht van de waarborg
- Kennisgeving aan de huurder: de koper stelt de huurder in kennis van de eigenaarswijziging en de nieuwe bankgegevens voor de huur
Als u vrij wenst te verkopen, kunt u een minnelijk vertrek onderhandelen met de huurder. De onderhandelde vertrekvergoeding bedraagt doorgaans 2 tot 6 maanden huur — vaak minder dan de korting op de verkoopprijs.
Praktische tips
Voor de verkopende eigenaar:
- Registreer het huurcontract als dat nog niet gedaan is — het stelt de koper gerust
- Bereid een volledig huurdossier voor (huurcontract, EPC, kosten, geschiedenis)
- Richt u op investeerders als u met een huurder verkoopt (betere prijs)
- Overweeg een onderhandeld vertrek als de korting > de kost van de vergoeding
Voor de koper:
- Controleer of het huurcontract geregistreerd is op MyRent
- Vraag de betalingsgeschiedenis op (vertragingen, achterstanden)
- Bereken het nettorendement met de bestaande huurprijs
- Controleer het EPC en de mogelijkheden tot indexatie
Voor de huurder:
- Uw huurcontract loopt door — geen paniek
- Eis een schriftelijke kennisgeving van de eigenaarswijziging
- Betaal de huur pas aan de nieuwe eigenaar na officiele kennisgeving
- Bewaar een kopie van uw geregistreerd huurcontract
Om een conform en eenvoudig overdraagbaar huurcontract te genereren, gebruik onze online contractgenerator. En om het beheer bij een eigenaarswijziging te centraliseren, vereenvoudigt onze tool voor verhuurbeheer de overgang.
Veelgestelde vragen
-
Ja. Als het huurcontract geregistreerd is, neemt de koper automatisch het lopende huurcontract over met al zijn voorwaarden (huurprijs, duur, clausules). De huurder kan niet worden uitgezet omwille van de verkoop. Als het huurcontract niet geregistreerd is, kan de koper het onder voorwaarden beeindigen.
-
Over het algemeen ja, met 5 tot 15 % afhankelijk van de resterende duur van het huurcontract, het profiel van de huurder en de staat van het goed. Een kort huurcontract dicht bij de vervaldag heeft minder impact dan een 3-6-9 huurcontract aan het begin van de eerste periode.
-
Nee, tenzij een specifieke bepaling in het huurcontract. In Belgie bestaat het voorkooprecht niet bij een hoofdverblijfplaatshuurcontract (in tegenstelling tot het handelshuurcontract of het pachtcontract).
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.