Mijn medehuurder is vertrokken: ik betaal alleen
Thomas, 25 jaar, betaalt plots alleen 950 EUR huur in Brussel na het plotse vertrek van zijn medehuurder. Hoofdelijkheidsclausule, verhaalsmogelijkheden en onderhandeling met de verhuurder.
Februari 2025 — het vertrek
Ik ben Thomas, 25 jaar, en ik werk als junior developer bij een startup in Brussel. Sinds september 2024 deelde ik een appartement met 2 slaapkamers in Elsene met Hugo, een studievriend. Totale huur: 950 EUR, of 475 EUR elk, lasten inbegrepen. Een goede deal voor de buurt.
Op 1 februari 2025 vertelde Hugo me dat hij bij zijn vriendin in Gent ging wonen. “Ik vertrek op 10 februari.” Tien dagen waarschuwing voor een definitief vertrek. Geen bespreking, geen voorstel om een vervanger te zoeken.
Op 10 februari haalde Hugo zijn spullen op. Op de 11e was het appartement half leeg en stond ik alleen tegenover een huur van 950 EUR — bijna de helft van mijn nettoloon van 2.100 EUR.
De hoofdelijkheidsclausule
Mijn eerste reflex was ons huurcontract voor medehuur herlezen. En daar was het, een koude douche. Artikel 7, in kleine letters:
“De medehuurders zijn hoofdelijk en ondeelbaar gehouden tot betaling van de volledige huur en lasten.”
In klare taal: zelfs als Hugo vertrokken is, blijf ik verantwoordelijk voor 100% van de huur in de ogen van de verhuurder. De verhuurder kan mij de volledige 950 EUR opeisen. Dat is het principe van de hoofdelijkheid: de verhuurder kiest aan wie hij vraagt, en het is aan de achterblijvende medehuurder om zich tot de andere te wenden.
De hoofdelijkheidsclausule staat in de overgrote meerderheid van de medehuurcontracten in Belgie. Ze overleeft het vertrek van de medehuurder — Hugo blijft theoretisch gebonden zolang het huurcontract loopt, zelfs als hij er niet meer woont. Maar in de praktijk bent u het die moet betalen en daarna achter het geld aan moet.
We hadden geen medehuurpact getekend. Geen schriftelijke regels over opzeg tussen medehuurders, geen vervangingsprocedure. Een grote fout.
Half februari — de crisis beheren
Op 15 februari betaalde ik de volledige 950 EUR om wanbetaling te vermijden. Mijn prioriteit was niet in gebreke te zijn tegenover de verhuurder. Ik deed een beroep op mijn spaargeld.
Twee acties tegelijk:
1. De verhuurder verwittigen. Ik belde dhr. Berger, onze verhuurder, diezelfde dag. Hij was begripvol: “Zoek een nieuwe medehuurder binnen 2 maanden en we maken een bijlage bij het huurcontract.” Hij stemde ermee in geen procedure te starten zolang de huur betaald was.
2. Ingebrekestelling aan Hugo. Op 22 februari stuurde ik een aangetekende brief naar Hugo met de eis tot:
- Terugbetaling van zijn deel van de huur van februari (475 EUR)
- Betaling van zijn deel van maart (475 EUR)
- Naleving van de opzegtermijn van 3 maanden voorzien in het huurcontract
Hugo antwoordde per sms: “Ik kan het me momenteel niet veroorloven, we zien later wel.” Ik bewaarde het sms-bericht als bewijs.
Zelfs als uw medehuurder een vriend is, gebruik een aangetekende brief. Een sms of WhatsApp-bericht heeft een beperkte bewijskracht voor de vrederechter. De aangetekende brief bewijst de datum en de inhoud van uw verzoek.
Maart 2025 — een vervanger zoeken
Ik plaatste een advertentie op Immoweb, Facebook (groepen medehuur Brussel) en Kotplanet. Binnen 10 dagen ontving ik 22 kandidaturen.
Selectiecriteria: netto-inkomen hoger dan 1.500 EUR, stabiele job of student met borg, niet-roker (voorwaarde van het huurcontract). Ik liet 6 personen langskomen op 2 avonden.
Ik koos Maxime, 27 jaar, ingenieur met een vast contract. Ik presenteerde zijn dossier aan dhr. Berger, die hem aanvaardde na controle van zijn loonfiches (netto-inkomen van 2.600 EUR, d.w.z. meer dan 2,5 keer zijn deel van de huur).
Op 1 april tekenden we een bijlage bij het huurcontract waarbij Hugo werd vervangen door Maxime. De huurwaarborg van Hugo werd hem teruggestort na aftrek van zijn deel van de onbetaalde lasten, en Maxime stortte de zijne op de geblokkeerde rekening.
Het geld van Hugo terugvorderen
Hugo was me 950 EUR verschuldigd (zijn deel van februari en maart). Na de aangetekende brief zonder gevolg en meerdere e-mailherinneringen diende ik in april 2025 een vordering in bij de vrederechter van Elsene.
De rechter deed uitspraak in juni: Hugo werd veroordeeld tot terugbetaling van de 950 EUR plus de kosten van de aangetekende brief (8,50 EUR). Geen bijkomende schadevergoeding omdat ik geen medehuurpact had met een interne opzegtermijn.
Hugo betaalde in 2 schijven, in juli en augustus. Zaak afgesloten.
Raadpleeg onze pagina over de huurprijs om uw rechten over de verdeling van de huur en de verplichtingen van elke medehuurder goed te begrijpen.
Wat ik heb geleerd
Zeven weken stress voor een situatie die voorkomen had kunnen worden met een enkel document. Dit zijn mijn lessen:
-
Teken een medehuurpact. Dit is een document los van het huurcontract, enkel tussen medehuurders. Het regelt: de opzegtermijn bij vertrek (minimum 2 maanden), de verplichting om een vervanger te zoeken, de verdeling van de gemeenschappelijke lasten, de huisregels. Zonder dit pact hebt u geen kader bij vertrek.
-
Onderhandel over de hoofdelijkheidsclausule. In Brussel kan sinds de ordonnantie van 2018 over medehuur elke medehuurder zijn deel van het huurcontract beeindigen met een opzegtermijn van 3 maanden. Maar de hoofdelijkheid kan het vertrek overleven als het huurcontract dat voorziet. Vraag een clausule die de hoofdelijkheid beperkt tot 3 maanden na het effectieve vertrek.
-
Bouw een veiligheidsreserve op. Ik had 1.200 EUR spaargeld toen Hugo vertrok. Zonder die reserve was ik vanaf de eerste maand in gebreke geweest. Voorzie minstens 2 maanden totale huur als reserve.
-
De verhuurder is vaak een bondgenoot. Dhr. Berger had de onmiddellijke betaling kunnen eisen en elk arrangement weigeren. Door hem vroeg te verwittigen en een plan voor te stellen (een vervanger zoeken binnen 2 maanden), verkreeg ik zijn medewerking. Transparantie loont.
Als u in medehuur woont, neem dan de tijd om uw huurcontract goed te structureren. Raadpleeg onze gids over huurcontracten en onze andere getuigenissen van huurders om onaangename verrassingen te vermijden.
- “**Lees uw huurcontract voor medehuur VOOR u tekent, niet als het probleem zich voordoet.** De hoofdelijkheidsclausule maakt u verantwoordelijk voor de volledige huur als een medehuurder vertrekt. Als ze erin staat, onderhandel dan over de schrapping of de beperking in de tijd.
- “**Eis een afzonderlijk medehuurpact naast het huurcontract.** Dit document tussen medehuurders regelt de vertrekregels, de interne opzegtermijn, het zoeken naar een vervanger en de verdeling van de lasten. Zonder dit document hebt u geen gemakkelijk verhaal tussen medehuurders.
- “**Verwittig de verhuurder onmiddellijk.** Stilzwijgen verergert alles. Een verhuurder die vroeg op de hoogte is, is eerder bereid mee te werken (een nieuwe medehuurder aanvaarden, het huurcontract aanpassen) dan een verhuurder die voor een voldongen feit wordt geplaatst.
Week per week verloop
Veelgestelde vragen
-
Ja, als het huurcontract een clausule van hoofdelijkheid en ondeelbaarheid bevat, is elke medehuurder gehouden tot betaling van de volledige huur. De verhuurder kan 100% opeisen van om het even welke medehuurder. U moet zich vervolgens tot de vertrokken medehuurder wenden om zijn deel terug te vorderen.
-
De opzegtermijn wordt geregeld door het huurcontract. In een Brusselse medehuurovereenkomst moet de vertrekkende medehuurder doorgaans een opzegtermijn van 3 maanden respecteren, tenzij anders overeengekomen. Een vertrek zonder opzeg vormt een foutieve verbreking die recht geeft op schadevergoeding.
-
Stuur een ingebrekestelling per aangetekende brief. Als de medehuurder niet betaalt, kunt u hem dagvaarden voor de vrederechter tot terugvordering van zijn deel van de huur, de lasten en eventueel een schadevergoeding voor vertrek zonder opzeg. Bewaar alle bewijzen van uw betalingen.
-
De verhuurder heeft een beoordelingsrecht over de nieuwe medehuurder (solvabiliteit, referenties) maar mag niet op een misbruikelijke of discriminerende wijze weigeren. Als het huurcontract zijn voorafgaande toestemming vereist, stel hem dan een solide kandidaat voor met een volledig dossier.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.