De woning komt niet overeen met de beschrijving in het huurcontract
Nadia en Karim, een koppel in Charleroi, ontdekken dat hun appartement kleiner is dan vermeld en dat er voorzieningen ontbreken. Hun parcours om genoegdoening te verkrijgen.
September 2024 — de intrek
Wij zijn Nadia en Karim, een koppel met een dochtertje van 3 jaar. In augustus 2024, na 6 maanden zoeken, tekenden wij een woninghuurcontract voor een appartement met 2 slaapkamers in Charleroi, in de wijk Ville Haute. Huurprijs: 750 EUR, lasten niet inbegrepen. Het huurcontract vermeldde een oppervlakte van 75 m2, een privekelder en een ondergrondse parkeerplaats. De advertentie op Immoweb gaf dezelfde informatie.
Op 1 september, verhuisdag, eerste verrassing: de parking. De verhuurster, mevr. Claessens, zei ons dat “de parking gedeeld wordt met de andere huurders, wie eerst komt, eerst maalt.” Dat was niet wat was afgesproken.
Maar het was nog maar het begin.
Half september — de vaststellingen
Tijdens het plaatsen van onze meubels klopte er iets niet. Onze boekenkast van 2 meter paste nergens. Ik leende een laserafstandsmeter van een collega en mat elke kamer op.
Resultaat: 62 m2, geen 75. Het verschil van 13 m2 kwam voornamelijk van de woonkamer (aangekondigd als 22 m2, in werkelijkheid 16 m2) en de tweede slaapkamer (aangekondigd als 12 m2, opgemeten op 9 m2).
De kelder bestond gewoonweg niet. Het gebouw had een gemeenschappelijke bergruimte in de kelderverdieping, afgesloten met een sleutel, maar er was geen individuele box aan ons toegewezen.
Een verschil van 17% tussen de aangekondigde en werkelijke oppervlakte overschrijdt ruim de tolerantiegrens. In Wallonie beschouwt de vrederechter doorgaans een verschil van meer dan 5-10% als rechtvaardiging voor een vordering.
Ik maakte een samenvattende tabel:
| Element | Huurcontract / Advertentie | Werkelijkheid |
|---|---|---|
| Totale oppervlakte | 75 m2 | 62 m2 |
| Woonkamer | 22 m2 | 16 m2 |
| Slaapkamer 2 | 12 m2 | 9 m2 |
| Privekelder | Ja | Nee |
| Toegewezen parking | Ja | Gedeeld, niet gereserveerd |
Eind september — de minnelijke poging
Op 28 september stuurde ik een e-mail naar mevr. Claessens met de tabel, de foto’s van de laserafstandsmeter en een kopie van de Immoweb-advertentie (ik had een schermafbeelding gemaakt voor de ondertekening, uit reflex). Ik vroeg:
- Een proportionele huurverlaging op basis van het oppervlakteverschil
- Een compensatie voor de ontbrekende kelder en parking
- Een bijlage bij het huurcontract met de werkelijke oppervlakten
Haar antwoord, 5 dagen later: “Oppervlakten zijn bij benadering, dat is normaal. Voor de kelder zal ik zien wat ik kan doen.”
Er bewoog niets gedurende 3 weken. Op 20 oktober stuurde ik een ingebrekestelling per aangetekende brief, met verwijzing naar de leveringsplicht conform het contract (artikel 1719 van het Burgerlijk Wetboek) en een termijn van 15 dagen.
De schermafbeelding van de Immoweb-advertentie was doorslaggevend in ons dossier. Zonder had de verhuurster kunnen beweren dat ze bepaalde elementen nooit had vermeld. Denk er systematisch aan voor u tekent.
Geen antwoord op de aangetekende brief. Ik diende een verzoek tot verzoening in bij de griffie van het Vredegerecht van Charleroi.
November 2024 — de verzoening
De verzoeningszitting vond plaats op 8 november, 3 weken na het indienen van het verzoek. Kosten van de procedure: 0 EUR voor de verzoening.
De rechter onderzocht het huurcontract, de advertentie, mijn metingen en de foto’s. Hij vroeg mevr. Claessens om de afwijkingen te rechtvaardigen. Dat kon ze niet.
De rechter stelde een akkoord voor dat beide partijen aanvaardden:
- Huurverlaging van 750 naar 665 EUR/maand (proportioneel aan het oppervlakteverschil, d.w.z. -85 EUR)
- Forfaitaire schadevergoeding van 500 EUR voor de niet-geleverde kelder en parking
- Bijlage bij het huurcontract met vermelding van de werkelijke oppervlakte van 62 m2
- Verlaging retroactief van toepassing vanaf 1 september (terugbetaling van 170 EUR voor de eerste 2 maanden)
Het akkoord werd bekrachtigd door de rechter. Bij niet-naleving zou het uitvoerbare kracht hebben. Mevr. Claessens betaalde de schadevergoeding binnen 10 dagen en de nieuwe huurprijs is sindsdien van toepassing.
Raadpleeg onze pagina over het huurcontract in Belgie voor meer informatie over de verplichtingen verbonden aan het contract.
Wat ik heb geleerd
Deze ervaring heeft ons stress en tijd gekost, maar ons ook veel geleerd:
-
Meet op voor u tekent. Dit is de eenvoudigste en belangrijkste les. Een laserafstandsmeter kost 30 EUR. Meet elke kamer op, vergelijk met het plan als bijlage bij het huurcontract, en weiger te tekenen als de cijfers niet kloppen.
-
De advertentie maakt deel uit van het contract. Volgens het Belgisch recht binden publicitaire elementen de verhuurder als ze uw toestemming hebben bepaald. Bewaar altijd een kopie van de advertentie. Die schermafbeelding heeft ons dossier doen kantelen.
-
Verzoening is snel en gratis. Van het indienen van het verzoek tot het bekrachtigde akkoord verliepen 3 weken. Geen advocaat nodig in deze fase. De vrederechter is er om een evenwicht te vinden, niet om te straffen.
-
Blijf niet wachten. Als de verhuurder niet reageert op uw ingebrekestelling, stap onmiddellijk naar de vrederechter. Elke maand huur betaald tegen het oorspronkelijke tarief is een verloren maand.
Als u met een gelijkaardige situatie wordt geconfronteerd, documenteer alles en handel snel. Raadpleeg onze gids over de rechten van de huurder en onze andere getuigenissen van huurders voor meer concrete ervaringen.
- “**Meet de woning op voor u het huurcontract tekent, niet erna.** Een laserafstandsmeter kost 30 EUR en bespaart u maanden procedure. Vergelijk elke kamer met het plan als bijlage bij het contract.
- “**Eis een gedetailleerde plaatsbeschrijving met een inventaris van de uitrusting.** Elk element vermeld in het huurcontract (kelder, parking, wasruimte) moet fysiek gecontroleerd en opgenomen worden in de plaatsbeschrijving.
- “**Bewaar de originele vastgoedadvertentie.** Maak een schermafbeelding op de dag van het bezoek. Als de advertentie na de ondertekening verdwijnt, verliest u een essentieel bewijsstuk.
Week per week verloop
Veelgestelde vragen
-
Volgens het Belgisch recht kunt u, als het verschil meer dan 10% bedraagt, een proportionele huurverlaging of de ontbinding van het huurcontract vragen. Bij een kleiner verschil beoordeelt de vrederechter geval per geval. Het bewijs wordt geleverd door een tegensprekelijke opmeting.
-
Ja, maar dat wist zijn aansprakelijkheid niet uit. De verhuurder is verplicht een goed te leveren dat overeenstemt met de contractuele beschrijving (artikel 1719 van het Burgerlijk Wetboek). Een vergissing te goeder trouw kan de schadevergoeding beperken, maar heft het recht op huurverlaging niet op.
-
Als de afwijkingen belangrijk zijn (oppervlakte, essientiele voorzieningen), kunt u de ontbinding van het huurcontract ten laste van de verhuurder vragen bij de vrederechter. U zou de teruggave van de huurwaarborg, de terugbetaling van verhuiskosten en een schadevergoeding kunnen verkrijgen.
-
De plaatsbeschrijving beschrijft de staat van het goed maar vervangt het huurcontract niet voor de beschrijving van oppervlakten en voorzieningen. Beide documenten zijn complementair. De vastgoedadvertentie, het huurcontract en de plaatsbeschrijving vormen samen uw bewijsdossier.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.