Er is schimmel in mijn woning: wat te doen?
Amina, huurster van een gelijkvloerse studio in Sint-Gillis, vertelt hoe ze haar verhuurder dwong om een hardnekkig schimmelprobleem aan te pakken. Stappen, aangetekende brieven en tussenkomst van de vrederechter.
Oktober 2024 — de eerste vlekken
Ik ben Amina, 26 jaar, en ik huur sinds september 2023 een gelijkvloerse studio in een gebouw uit 1920 in Sint-Gillis. Huurprijs: 700 EUR, lasten inbegrepen. De woning is klein (32 m2) maar goed gelegen, op 10 minuten te voet van het Zuidstation. Mijn woninghuurcontract is een klassiek 3-6-9.
Eind oktober 2024 merkte ik zwarte vlekken op in de voegen van de badkamer. Ik reinigde ze met bleekwater, ze verdwenen een week, maar kwamen terug. In november verschenen gelijkaardige vlekken op de muur van de slaapkamer, achter de kast. Een aanhoudende vochtgeur hing in de lucht. Ik begon ‘s nachts te hoesten.
Schimmel die na reiniging terugkomt, wijst op een structureel probleem (vochtinsijpeling, opstijgend vocht, ontbreken van mechanische ventilatie). Dit is geen ventilatieprobleem van de huurder — de verhuurder is wettelijk verplicht een bewoonbare woning te leveren.
November 2024 — de eerste melding
Op 8 november stuurde ik een e-mail naar mijn verhuurder, dhr. Devos, met 12 foto’s van de schimmel. Ik beschreef mijn luchtwegklachten en vroeg om een snelle tussenkomst. Hij antwoordde per sms: “Ventileer beter, het is een condensatieprobleem.”
Ik volgde zijn advies gedurende 3 weken: raam open 15 minuten ‘s ochtends en ‘s avonds, ondanks de novemberkou. De schimmel bleef zich uitbreiden. De vlek in de slaapkamer had nu een diameter van 40 cm. Mijn arts schreef een behandeling voor bronchitis voor en noteerde in mijn medisch dossier dat de woning waarschijnlijk de oorzaak was.
Op 2 december stuurde ik een nieuwe e-mail met nieuwe foto’s en het medisch attest. Geen antwoord.
December 2024 — de ingebrekestelling
Op 10 december stuurde ik een aangetekende brief met ontvangstbevestiging. De brief vermeldde:
- De verplichting van de verhuurder om een woning in goede staat te leveren (artikel 1719 van het Burgerlijk Wetboek)
- De gewestelijke normen voor bewoonbaarheid in Brussel (Brussels Huisvestingswetboek)
- Een termijn van 30 dagen om een diagnose uit te voeren en de werken te plannen
- De vermelding dat ik bij gebrek aan antwoord de vrederechter zou inschakelen
In Brussel legt het Huisvestingswetboek minimale bewoonbaarheidsnormen op. Een woning met structurele schimmel kan door de gewestelijke inspectie als “niet-conform” worden verklaard, wat de verhuurder verplicht om actie te ondernemen op straffe van sancties.
Dhr. Devos bevestigde de ontvangst maar reageerde nog steeds niet concreet. Ik besloot over te gaan naar de volgende stap.
Januari 2025 — de gewestelijke inspectie
Op 6 januari nam ik contact op met de Directie Gewestelijke Woninginspectie (DGWI) van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Een inspecteur kwam op 20 januari. Het bezoek was gratis en vereiste geen toestemming van de verhuurder.
Het verslag was duidelijk: geen mechanische ventilatie in de badkamer, vochtinsijpeling via de achtergevel op het gelijkvloers, vochtgehalte van 78% in de slaapkamer (maximumnorm: 65%). De woning werd “niet-conform met de bewoonbaarheidsnormen” verklaard.
Het verslag werd naar dhr. Devos gestuurd met een termijn van 6 weken om de werken uit te voeren. Dit document veranderde de dynamiek: de verhuurder riskeerde een administratieve boete en een verbod om het pand te verhuren.
Tegelijkertijd had ik een gratis juridische bijstand geraadpleegd (bureau voor juridische bijstand van Brussel) om een eventuele procedure voor de vrederechter voor te bereiden. Gelukkig volstond het verslag van de DGWI.
Februari 2025 — de herstellingswerken
Dhr. Devos belde me op 28 januari. Een heel andere toon. Hij verontschuldigde zich, erkende het probleem en stelde een werkplan voor. Een aannemer voerde de werken uit tussen 5 en 12 februari:
- Behandeling van de achtergevel: hydrofuge injectie tegen opstijgend vocht (1.800 EUR)
- Installatie van mechanische ventilatie in de badkamer (900 EUR)
- Schimmelbehandeling en herschildering van de aangetaste muren (500 EUR)
Totaal: 3.200 EUR ten laste van de verhuurder. Ik kon tijdens de werken in de woning blijven.
Bij de onderhandeling verkreeg ik een huurverlaging van 2 maanden (1.400 EUR) als compensatie voor de 4 maanden overlast en de medische kosten. Het akkoord werd geformaliseerd via een bijlage bij het huurcontract ondertekend door beide partijen, met een clausule die voorziet in een nieuwe inspectie na 6 maanden om te controleren of het probleem niet terugkeert.
Wat ik heb geleerd
Zes maanden om herstellingen te verkrijgen die in enkele weken hadden moeten gebeuren. Dit is wat ik onthoud:
-
Laat u niet schuldig voelen. “Ventileer beter” is het standaardantwoord van verhuurders. Als de schimmel ondanks normale ventilatie terugkomt, is het probleem structureel en valt het onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder.
-
De gewestelijke inspectie is uw beste hefboom. Gratis, snel en officieel, het verandert de machtsverhouding. In Brussel is het de DGWI. In Wallonie neemt u contact op met de Huisvestingsdienst van uw gemeente. In Vlaanderen is het Wonen-Vlaanderen.
-
Blijf uw huur betalen. Zelfs als het frustrerend is. Alleen de vrederechter kan u toestaan de huur te verlagen of te consigneren. Wanbetaling brengt u in het ongelijk en verzwakt uw positie. Raadpleeg onze gids over de huurprijs om uw rechten te begrijpen.
-
Bewaar een spoor van alles. E-mails, gedateerde foto’s, medisch attest, kopie van de aangetekende brief. Mijn dossier bevatte 47 stukken. Daardoor kon ik de huurverlaging onderhandelen zonder naar de rechtbank te hoeven gaan.
Als u in een gelijkaardige situatie zit, blijf dan niet alleen. De eerstelijnsdiensten voor juridische bijstand zijn gratis en kunnen u begeleiden. Hoe sneller u reageert, hoe sneller het probleem wordt opgelost. Lees ook onze gids over de verplichtingen van de verhuurder en onze andere getuigenissen van huurders.
- “**Fotografeer elke vlek zodra die verschijnt, met de datum zichtbaar.** Een chronologisch fotodossier is uw beste troef als de verhuurder het probleem ontkent of beweert dat het aan uw levensstijl ligt.
- “**Neem contact op met de Gewestelijke Woninginspectie van uw regio.** In Brussel kan de inspectie de woning gratis bezoeken en een officieel verslag opstellen dat druk zet op de verhuurder.
- “**Stop nooit met het betalen van uw huur, zelfs als de verhuurder niet reageert.** Alleen de vrederechter kan een huurverlaging of consignatie toestaan. Onbetaalde huur brengt u in het ongelijk.
Week per week verloop
Veelgestelde vragen
-
Hij kan dat argument inroepen, maar hij moet het bewijzen. Als de woning een structureel gebrek vertoont (vochtinsijpeling, gebrek aan ventilatie, opstijgend vocht), is de verantwoordelijkheid voor de verhuurder. Een inspectieverslag of expertiserapport beslist.
-
Nee, niet op eigen initiatief. U moet de volledige huur blijven betalen. U kunt de vrederechter om een huurverlaging of consignatie op een geblokkeerde rekening vragen. Zelf de huur inhouden stelt u bloot aan een procedure wegens wanbetaling.
-
Als de werken de woning onbewoonbaar maken, moet de verhuurder u een tijdelijke oplossing voorstellen of u vergoeden. In de praktijk kunt u bij de meeste saneringswerken (schimmelbehandeling, ventilatie) in de woning blijven.
-
Schimmel kan allergieen, astma, luchtweginfecties en huidirritatie veroorzaken. Raadpleeg bij klachten uw arts en laat hem het verband met de woning attesteren -- dit document versterkt uw dossier.
Beheer al uw huurcontracten in een tool
Huurcontract genereren, MyRent registratie, betalingsopvolging, digitale plaatsbeschrijving. 14 dagen gratis proefperiode.