Mijn kot heeft geen huurcontract: is dit erg?

September 2024 — de intrek

Ik ben Lucas, 21 jaar, en ik zit in het 3e jaar rechten aan de Universiteit van Luik. In augustus 2024 zocht ik een kot voor de start van het academiejaar. De markt was krap: betaalbare koten waren binnen enkele uren weg.

Eind augustus bracht een vriend me in contact met dhr. Pirard, eigenaar van een huis verdeeld in 4 koten in de wijk Outremeuse. Een kamer van 14 m2, gedeelde badkamer en keuken, 380 EUR lasten inbegrepen. Bezoek op dinsdag, intrek op zaterdag.

Dhr. Pirard zei me: “We doen het op de oude manier, geen papierwerk nodig. Je betaalt me elke maand per overschrijving, dat is alles.” Op mijn 20e, gehaast door de start van het academiejaar, aanvaardde ik. Geen schriftelijk huurcontract. Geen plaatsbeschrijving. Geen huurwaarborg op een geblokkeerde rekening. Gewoon een maandelijkse overschrijving met de vermelding “huur kot sept” en een handdruk.

Mei 2025 — het probleem

Gedurende 10 maanden verliep alles normaal. Huur betaald op de 1e van elke maand per overschrijving. Geen incidenten.

Op 8 mei 2025, midden in de blokperiode, stuurde dhr. Pirard me een sms: “Lucas, ik heb de kamer nodig voor mijn neef. Je hebt tot 25 mei om te vertrekken.”

Vijftien dagen om mijn kot te verlaten. Drie weken voor mijn eindexamens. Zonder schriftelijk huurcontract dacht ik dat ik geen rechten had. Ik begon in paniek een ander onderkomen te zoeken, tussen twee herhalingen van burgerlijk recht in.

Ironisch genoeg was het mijn cursus verbintenissenrecht die het kwartje deed vallen: een contract hoeft niet schriftelijk te zijn om te bestaan. Een mondeling huurcontract is een huurcontract.

Mijn rechten — wat ik ontdekte

De volgende dag ging ik naar de juridische bijstandsdienst van de Universiteit van Luik. Een gratis gesprek van 30 minuten met een juriste gespecialiseerd in huisvestingsrecht. Dit is wat ze me uitlegde:

1. Het mondelinge huurcontract bestaat juridisch. Mijn maandelijkse bankoverschrijvingen met de vermelding “huur kot” bewijzen een huurrelatie. Geen getekend document nodig.

2. Zonder schriftelijk huurcontract geldt het meest beschermende regime. Bij gebrek aan een geschreven studentenhuurcontract geldt standaard een woninghuurcontract van 9 jaar. Met opzegtermijnen van 3 tot 6 maanden.

3. Dhr. Pirard kan me niet in 15 dagen uitzetten. Zelfs met een mondeling huurcontract moet hij de wettelijke procedure volgen: opzeg per aangetekende brief, opzegtermijn van 6 maanden voor bewoning door een familielid, en een geldig motief.

4. Het is de verhuurder die in de fout is, niet ik. De afwezigheid van een schriftelijk huurcontract is een inbreuk ten laste van de verhuurder. Het huurcontract is niet geregistreerd, er was geen plaatsbeschrijving, en de huurwaarborg staat niet op een geblokkeerde rekening.

Juni 2025 — de onderhandeling

Op 12 mei stuurde ik een aangetekende brief naar dhr. Pirard, opgesteld met de hulp van de juriste. De brief vermeldde:

• Het bestaan van een mondeling huurcontract bewezen door 10 bankoverschrijvingen
• De toepassing van het regime van het woninghuurcontract van 9 jaar
• De onmogelijkheid van een uitzetting in 15 dagen zonder gerechtelijke procedure
• Het voorstel om de situatie te regulariseren via een schriftelijk huurcontract

Dhr. Pirard belde me de dag erna, woedend. “Je hebt niet eens een huurcontract!” Ik herhaalde kalm wat de juriste me had uitgelegd. De toon veranderde toen hij begreep dat hij zonder schriftelijk huurcontract blootgesteld was aan een huurcontract van 9 jaar en sancties voor niet-registratie.

We spraken een ontmoeting af in juni, na mijn examens. Ik beeindigde mijn blok zonder bijkomende stress. Om de procedure voor de vrederechter goed te begrijpen, had ik alles gelezen tussen twee studiesessies.

Juli 2025 — de regularisatie

Op 3 juli tekenden we een studentenhuurcontract in de regels van de kunst bij dhr. Pirard. Het document, gebaseerd op een model van huurcontract conform de Waalse wetgeving, voorzag in:

• Duur: 12 maanden (1 september 2025 tot 30 augustus 2026)
• Huur: 380 EUR lasten inbegrepen (ongewijzigd)
• Huurwaarborg: 760 EUR (2 maanden) gestort op een geblokkeerde bankrekening
• Tegensprekelijke plaatsbeschrijving uitgevoerd dezelfde dag
• Registratie van het huurcontract bij de FOD Financien (gratis voor woninghuurcontracten)

Dhr. Pirard deed hetzelfde met de 3 andere kotstudenten van het huis, die allemaal in dezelfde situatie zaten. Uiteindelijk regulariseerde deze crisis 4 informele verhuringen.

Ik controleerde ook de bewoonbaarheidsnormen van het kot met de gids voor verhuurders — alles was in orde aan die kant.

Wat ik heb geleerd

Tien maanden zonder schriftelijk huurcontract, en het was de verhuurder die zich bijna in een onontwarbare situatie bracht. Dit zijn de lessen:

1. Een schriftelijk huurcontract beschermt beide partijen. De huurder zonder huurcontract verkeert in psychologische onzekerheid (“ik heb geen rechten”), zelfs als hij juridisch beter beschermd is. De verhuurder zonder huurcontract stelt zich bloot aan een standaard huurcontract van 9 jaar, de onmogelijkheid om het pand snel terug te krijgen en administratieve sancties.

2. Betalingsbewijzen zijn uw vangnet. Mijn 10 bankoverschrijvingen met de vermelding “huur kot” bewezen het bestaan van het mondelinge huurcontract op onbetwistbare wijze. Als u cash betaalt zonder bonnetjes, hebt u niets. Betaal altijd per overschrijving.

3. Juridische diensten van universiteiten worden te weinig gebruikt. Gratis consultaties, juristen gespecialiseerd in huisvestingsrecht, kennis van de lokale kotenmarkt. Dit is de eerste plek waar u naartoe moet. In Luik, Louvain-la-Neuve, Brussel (ULB, VUB), Gent, Namen — alle universiteiten bieden deze dienst aan.

4. Regularisatie is altijd mogelijk. Zelfs na 10 maanden zonder huurcontract blijft het tekenen van een contract in de regels van de kunst de beste oplossing voor beide partijen. Een goed opgesteld studentenhuurcontract beveiligt de verhuurder (beperkte duur, korte opzegtermijn) en de huurder (duidelijke rechten, beschermde huurwaarborg).

Als u in een kot zit zonder huurcontract, raak dan niet in paniek maar onderneem actie. Vraag een afspraak aan bij de juridische dienst van uw universiteit en raadpleeg onze gids over verhuurbeheer om uw rechten te begrijpen. Meer ervaringsverhalen vindt u in onze getuigenissen van huurders.