Mon kot n'a pas de contrat de bail : est-ce grave ?

Septembre 2024 — l’installation

Je m’appelle Lucas, j’ai 21 ans et je suis etudiant en 3e annee de droit a l’Universite de Liege. En aout 2024, je cherchais un kot pour la rentree. Le marche etait tendu : les kots abordables partaient en quelques heures.

Fin aout, un ami m’a mis en contact avec M. Pirard, proprietaire d’une maison divisee en 4 kots dans le quartier Outremeuse. Chambre de 14 m2, salle de bain et cuisine partagees, 380 EUR charges comprises. Visite le mardi, emmenagement le samedi.

M. Pirard m’a dit : “On fait ca a l’ancienne, pas besoin de paperasse. Tu me paies par virement chaque mois, c’est tout.” A 20 ans, presse par la rentree, j’ai accepte. Pas de bail ecrit. Pas d’etat des lieux. Pas de garantie locative sur compte bloque. Juste un virement mensuel avec la mention “loyer kot sept” et une poignee de main.

Mai 2025 — le probleme

Pendant 10 mois, tout s’est passe normalement. Loyer paye chaque 1er du mois par virement. Aucun incident.

Le 8 mai 2025, en pleine periode de blocus, M. Pirard m’a envoye un SMS : “Lucas, je dois recuperer la chambre pour mon neveu. Tu as jusqu’au 25 mai pour partir.”

Quinze jours pour quitter mon kot. A trois semaines de mes examens de fin d’annee. Sans bail ecrit, je me suis dit que je n’avais aucun droit. J’ai commence a chercher un autre logement en panique, entre deux revisions de droit civil.

Ironiquement, c’est mon cours de droit des obligations qui m’a fait tilter : un contrat n’a pas besoin d’etre ecrit pour exister. Un bail verbal est un bail.

Mes droits — ce que j’ai decouvert

Le lendemain, je suis alle au service d’aide juridique de l’Universite de Liege. Entretien gratuit de 30 minutes avec une juriste specialisee en droit du logement. Voici ce qu’elle m’a explique :

1. Le bail verbal existe juridiquement. Mes virements bancaires mensuels avec la mention “loyer kot” prouvent une relation locative. Pas besoin de document signe.

2. En l’absence de bail ecrit, c’est le regime le plus protecteur qui s’applique. A defaut de bail etudiant ecrit, c’est un bail de residence principale de 9 ans qui s’applique par defaut. Avec ses delais de preavis de 3 a 6 mois.

3. M. Pirard ne peut pas m’expulser en 15 jours. Meme avec un bail verbal, il doit respecter la procedure legale : conge par recommande, preavis de 6 mois pour occupation par un membre de la famille, et motif valable.

4. C’est le proprietaire qui est en tort, pas moi. L’absence de bail ecrit est une infraction a la charge du bailleur. Le bail n’est pas enregistre, il n’y a pas eu d’etat des lieux, et la garantie locative n’est pas sur un compte bloque.

Juin 2025 — la negociation

Le 12 mai, j’ai envoye un recommande a M. Pirard, redige avec l’aide de la juriste. Le courrier rappelait :

• L’existence d’un bail verbal prouve par 10 virements bancaires
• L’application du regime du bail de residence principale de 9 ans
• L’impossibilite d’une expulsion en 15 jours sans procedure judiciaire
• La proposition de regulariser la situation par un bail ecrit

M. Pirard m’a appele le surlendemain, furieux. “Tu n’as meme pas de bail !” J’ai calmement repete ce que la juriste m’avait explique. Le ton a change quand il a compris qu’en l’absence de bail ecrit, il etait expose a un bail de 9 ans et a des sanctions pour non-enregistrement.

Nous avons convenu d’un rendez-vous en juin, apres mes examens. J’ai termine mon blocus sans stress supplementaire. Pour comprendre en detail la procedure devant le juge de paix, j’avais tout lu entre deux sessions de revision.

Juillet 2025 — la regularisation

Le 3 juillet, nous avons signe un bail etudiant en bonne et due forme chez M. Pirard. Le document, base sur un modele de contrat conforme a la legislation wallonne, prevoyait :

• Duree : 12 mois (1er septembre 2025 au 30 aout 2026)
• Loyer : 380 EUR charges comprises (inchange)
• Garantie locative : 760 EUR (2 mois) versee sur un compte bloque a la banque
• Etat des lieux d’entree contradictoire realise le meme jour
• Enregistrement du bail au SPF Finances (gratuit pour les baux d’habitation)

M. Pirard a fait la meme chose avec les 3 autres kotteurs de la maison, qui etaient tous dans la meme situation. Au final, cette crise a regularise 4 locations informelles.

J’ai aussi verifie les normes de salubrite du kot avec le guide du proprietaire — tout etait en ordre de ce cote.

Ce que j’ai appris

Dix mois sans bail ecrit, et c’est le proprietaire qui a failli se mettre dans une situation inextricable. Voici les lecons :

1. Un bail ecrit protege les deux parties. Le locataire sans bail est en precarite psychologique (“je n’ai aucun droit”), meme si juridiquement il est mieux protege. Le proprietaire sans bail s’expose a un bail de 9 ans par defaut, a l’impossibilite de recuperer le bien rapidement et a des sanctions administratives.

2. Les preuves de paiement sont votre filet de securite. Mes 10 virements bancaires avec la mention “loyer kot” ont prouve l’existence du bail verbal de maniere incontestable. Si vous payez en liquide sans recus, vous n’avez rien. Payez toujours par virement.

3. Les services juridiques universitaires sont sous-utilises. Consultation gratuite, juristes specialises en droit du logement, connaissance du marche local des kots. C’est le premier endroit ou aller. A Liege, Louvain-la-Neuve, Bruxelles (ULB, VUB), Gand, Namur — toutes les universites proposent ce service.

4. La regularisation est toujours possible. Meme apres 10 mois sans bail, signer un contrat en bonne et due forme reste la meilleure solution pour les deux parties. Un bail etudiant bien redige securise le proprietaire (duree limitee, preavis court) et le locataire (droits clairs, garantie protegee).

Si vous etes dans un kot sans bail, ne paniquez pas mais agissez. Demandez un rendez-vous avec le service juridique de votre universite et consultez notre guide sur la gestion locative pour comprendre vos droits. D’autres situations vecues sont disponibles dans nos temoignages de locataires.