Il y a des moisissures dans mon logement : que faire ?
Amina, locataire d'un rez-de-chaussee a Saint-Gilles, raconte comment elle a force son proprietaire a traiter un probleme de moisissures persistant. Demarches, recommandes et intervention du juge de paix.
Octobre 2024 — les premieres taches
Je m’appelle Amina, j’ai 26 ans et je loue un studio au rez-de-chaussee d’un immeuble de 1920 a Saint-Gilles depuis septembre 2023. Loyer : 700 EUR charges comprises. Le logement est petit (32 m2) mais bien situe, a 10 minutes a pied de la gare du Midi. Mon bail de residence principale est un 3-6-9 classique.
Fin octobre 2024, j’ai remarque des taches noires dans les joints de la salle de bain. J’ai nettoye a l’eau de javel, ca a disparu pendant une semaine, puis c’est revenu. En novembre, des taches similaires sont apparues sur le mur de la chambre, derriere l’armoire. Une odeur d’humidite persistante s’est installee. J’ai commence a tousser la nuit.
Des moisissures qui reviennent apres nettoyage signalent un probleme structurel (infiltration, remontee capillaire, absence de VMC). Ce n’est pas un probleme d’aeration de la part du locataire — c’est une obligation du proprietaire de fournir un logement salubre.
Novembre 2024 — le premier signalement
Le 8 novembre, j’ai envoye un email a mon proprietaire, M. Devos, avec 12 photos des moisissures. J’ai decrit les symptomes respiratoires et demande une intervention rapide. Il a repondu par SMS : “Aerez mieux, c’est un probleme de condensation.”
J’ai suivi son conseil pendant 3 semaines : fenetre ouverte 15 minutes matin et soir, malgre le froid de novembre. Les moisissures ont continue a s’etendre. La tache dans la chambre faisait desormais 40 cm de diametre. Mon medecin m’a prescrit un traitement pour une bronchite et a note dans mon dossier medical que le logement etait probablement en cause.
Le 2 decembre, j’ai renvoye un email avec de nouvelles photos et le certificat medical. Aucune reponse.
Decembre 2024 — la mise en demeure
Le 10 decembre, j’ai envoye une lettre recommandee avec accuse de reception. Le courrier rappelait :
- L’obligation du bailleur de fournir un logement en bon etat (article 1719 du Code civil)
- Les normes regionales de salubrite a Bruxelles (Code bruxellois du logement)
- Un delai de 30 jours pour realiser un diagnostic et planifier les travaux
- La mention qu’a defaut de reponse, je saisirais le juge de paix
A Bruxelles, le Code du logement impose des normes minimales de salubrite. Un logement avec des moisissures structurelles peut etre declare “non conforme” par l’inspection regionale, ce qui oblige le proprietaire a agir sous peine de sanctions.
M. Devos a accuse reception mais n’a toujours pas reagi concretement. J’ai decide de passer a l’etape suivante.
Janvier 2025 — l’inspection regionale
Le 6 janvier, j’ai contacte la Direction de l’Inspection Regionale du Logement (DIRL) de la Region de Bruxelles-Capitale. Un inspecteur est venu le 20 janvier. Visite gratuite, sans besoin d’accord du proprietaire.
Le rapport etait sans appel : absence de ventilation mecanique dans la salle de bain, infiltration par la facade arriere au niveau du rez-de-chaussee, taux d’humidite de 78 % dans la chambre (norme maximale : 65 %). Le logement a ete declare “non conforme aux normes de salubrite”.
Le rapport a ete envoye a M. Devos avec un delai de 6 semaines pour realiser les travaux. Ce document a change la dynamique : le proprietaire risquait une amende administrative et l’interdiction de mettre le bien en location.
En parallele, j’avais consulte un service d’aide juridique gratuit (bureau d’aide juridique de Bruxelles) pour preparer une eventuelle procedure devant le juge de paix. Heureusement, le rapport de la DIRL a suffi.
Fevrier 2025 — les travaux
M. Devos m’a appele le 28 janvier. Ton completement different. Il s’est excuse, a reconnu le probleme et m’a propose un plan de travaux. Un entrepreneur est intervenu entre le 5 et le 12 fevrier :
- Traitement de la facade arriere : injection hydrofuge contre les remontees capillaires (1 800 EUR)
- Installation d’une VMC (ventilation mecanique controlee) dans la salle de bain (900 EUR)
- Traitement anti-moisissures et repeinte des murs touches (500 EUR)
Total : 3 200 EUR a la charge du proprietaire. J’ai pu rester dans le logement pendant les travaux.
En negociation, j’ai obtenu une reduction de loyer de 2 mois (1 400 EUR) pour compenser les 4 mois de desagrement et les frais medicaux. L’accord a ete formalise par un avenant au bail signe par les deux parties, avec une clause prevoyant une nouvelle inspection dans 6 mois pour verifier que le probleme ne reapparait pas.
Ce que j’ai appris
Six mois pour obtenir des travaux qui auraient du etre faits en quelques semaines. Voici ce que je retiens :
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Ne vous laissez pas culpabiliser. “Aerez mieux” est la reponse par defaut des proprietaires. Si les moisissures reviennent malgre une aeration normale, le probleme est structurel et c’est la responsabilite du bailleur.
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L’inspection regionale est votre meilleur levier. Gratuite, rapide et officielle, elle transforme un rapport de force. A Bruxelles, c’est la DIRL. En Wallonie, contactez le service Logement de votre commune. En Flandre, c’est Wonen-Vlaanderen.
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Continuez a payer votre loyer. Meme quand c’est frustrant. Seul le juge de paix peut vous autoriser a reduire ou consigner le loyer. Un impaye vous met en tort et affaiblit votre position. Consultez notre guide sur le loyer pour comprendre vos droits.
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Gardez une trace de tout. Emails, photos datees, certificat medical, copie du recommande. Mon dossier contenait 47 pieces. C’est ce qui m’a permis de negocier la reduction de loyer sans passer par le tribunal.
Si vous etes dans une situation similaire, ne restez pas seul. Les services d’aide juridique de premiere ligne sont gratuits et peuvent vous orienter. Plus vous reagissez tot, plus vite le probleme sera resolu. Pour aller plus loin, consultez notre guide sur les obligations du proprietaire et nos autres temoignages de locataires.
- “**Photographiez chaque tache des son apparition, avec la date visible.** Un dossier photo chronologique est votre meilleur atout si le proprietaire nie le probleme ou pretend que c'est lie a votre mode de vie.
- “**Contactez le Service Inspection Regionale du Logement de votre region.** A Bruxelles, l'inspection peut visiter le logement gratuitement et etablir un rapport officiel qui fait pression sur le bailleur.
- “**N'arretez jamais de payer votre loyer, meme si le proprietaire ne reagit pas.** Seul le juge de paix peut autoriser une reduction ou une consignation. Un loyer impaye vous met en tort.
Le deroule semaine par semaine
Questions fréquentes
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Il peut l'invoquer, mais il doit le prouver. Si le logement presente un defaut structurel (infiltration, absence de ventilation, remontees capillaires), la responsabilite incombe au bailleur. Un rapport d'inspection ou d'expert permet de trancher.
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Non, pas de votre propre initiative. Vous devez continuer a payer le loyer integralement. Vous pouvez demander au juge de paix une reduction de loyer ou une consignation sur un compte bloque. Retenir le loyer seul vous expose a une procedure pour impayes.
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Si les travaux rendent le logement inhabitable, le proprietaire doit vous proposer une solution temporaire ou vous indemniser. En pratique, la plupart des travaux d'assainissement (traitement anti-moisissures, ventilation) permettent de rester dans le logement.
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Les moisissures peuvent provoquer des allergies, de l'asthme, des infections respiratoires et des irritations cutanees. En cas de symptomes, consultez votre medecin et faites-lui attester le lien avec le logement -- ce document renforce votre dossier.
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