Le logement ne correspond pas a la description du bail
Nadia et Karim, couple a Charleroi, decouvrent que leur appartement est plus petit que prevu et qu'il manque des equipements. Leur parcours pour obtenir reparation.
Septembre 2024 — l’emmenagement
Nous sommes Nadia et Karim, un couple avec une petite fille de 3 ans. En aout 2024, apres 6 mois de recherche, nous avons signe un bail de residence principale pour un appartement 2 chambres a Charleroi, dans le quartier de la Ville Haute. Loyer : 750 EUR, charges non comprises. Le bail mentionnait une surface de 75 m2, une cave privative et un emplacement de parking en sous-sol. L’annonce sur Immoweb indiquait les memes informations.
Le 1er septembre, jour du demenagement, premiere surprise : le parking. La proprietaire, Mme Claessens, nous a dit que “le parking est partage avec les autres locataires, premier arrive premier servi”. Ce n’etait pas ce qui etait convenu.
Mais ce n’etait que le debut.
Mi-septembre — les constats
En installant nos meubles, quelque chose clochait. Notre bibliotheque de 2 metres ne rentrait nulle part. J’ai emprunte un metre laser a un collegue et j’ai mesure chaque piece.
Resultat : 62 m2, pas 75. L’ecart de 13 m2 venait principalement du salon (annonce a 22 m2, en realite 16 m2) et de la deuxieme chambre (annonce a 12 m2, mesuree a 9 m2).
Quant a la cave, elle n’existait tout simplement pas. L’immeuble disposait d’un local commun au sous-sol, ferme a cle, mais aucun box individuel ne nous etait attribue.
Un ecart de 17 % entre la surface annoncee et la surface reelle depasse largement le seuil de tolerance. En Wallonie, le juge de paix considere generalement qu’un ecart superieur a 5-10 % justifie une action.
J’ai fait un tableau recapitulatif :
| Element | Bail / Annonce | Realite |
|---|---|---|
| Surface totale | 75 m2 | 62 m2 |
| Salon | 22 m2 | 16 m2 |
| Chambre 2 | 12 m2 | 9 m2 |
| Cave privative | Oui | Non |
| Parking attribue | Oui | Partage non reserve |
Fin septembre — la tentative amiable
Le 28 septembre, j’ai envoye un email a Mme Claessens avec le tableau, les photos du metre laser et une copie de l’annonce Immoweb (j’avais fait une capture d’ecran avant la signature, par reflexe). J’ai demande :
- Une reduction de loyer proportionnelle a l’ecart de surface
- Une compensation pour la cave et le parking manquants
- Un avenant au bail avec les surfaces reelles
Sa reponse, 5 jours plus tard : “Les surfaces sont approximatives, c’est normal. Pour la cave, je vais voir ce que je peux faire.”
Rien n’a bouge pendant 3 semaines. Le 20 octobre, j’ai envoye une mise en demeure par lettre recommandee, rappelant l’obligation de delivrance conforme (article 1719 du Code civil) et fixant un delai de 15 jours.
La capture d’ecran de l’annonce Immoweb a ete determinante dans notre dossier. Sans elle, la proprietaire aurait pu pretendre n’avoir jamais mentionne certains elements. Pensez-y systematiquement avant de signer.
Pas de reponse au recommande. J’ai depose une requete en conciliation au greffe de la Justice de Paix de Charleroi.
Novembre 2024 — la conciliation
L’audience de conciliation a eu lieu le 8 novembre, soit 3 semaines apres le depot de la requete. Cout de la procedure : 0 EUR pour la conciliation.
Le juge a examine le bail, l’annonce, mes mesures et les photos. Il a demande a Mme Claessens de justifier les ecarts. Elle n’a pas pu.
Le juge a propose un accord que les deux parties ont accepte :
- Reduction du loyer de 750 a 665 EUR/mois (proportionnelle a l’ecart de surface, soit -85 EUR)
- Indemnite forfaitaire de 500 EUR pour la cave et le parking non fournis
- Avenant au bail mentionnant la surface reelle de 62 m2
- Reduction applicable retroactivement depuis le 1er septembre (remboursement de 170 EUR pour les 2 premiers mois)
L’accord a ete homologue par le juge. En cas de non-respect, il aurait force executoire. Mme Claessens a paye l’indemnite dans les 10 jours et le nouveau loyer s’applique depuis.
Pour mieux comprendre les obligations liees au contrat, consultez notre page sur le bail en Belgique.
Ce que j’ai appris
Cette experience nous a coute du stress et du temps, mais elle nous a aussi beaucoup appris :
-
Mesurez avant de signer. C’est la lecon la plus simple et la plus importante. Un metre laser coute 30 EUR. Mesurez chaque piece, comparez avec le plan annexe au bail, et refusez de signer si les chiffres ne correspondent pas.
-
L’annonce fait partie du contrat. En droit belge, les elements publicitaires engagent le bailleur s’ils ont determine votre consentement. Gardez toujours une copie de l’annonce. C’est cette capture qui a fait basculer notre dossier.
-
La conciliation est rapide et gratuite. Du depot de la requete a l’accord homologue, il s’est ecoule 3 semaines. Pas besoin d’avocat pour cette etape. Le juge de paix est la pour trouver un equilibre, pas pour punir.
-
Ne restez pas dans l’attente. Si le proprietaire ne repond pas a votre mise en demeure, saisissez le juge de paix immediatement. Chaque mois de loyer paye au tarif initial est un mois perdu.
Si vous etes confronte a une situation similaire, documentez tout et agissez vite. Consultez notre guide sur les droits du locataire et nos autres temoignages de locataires pour d’autres retours d’experience concrets.
- “**Mesurez le logement avant de signer le bail, pas apres.** Un metre laser coute 30 EUR et vous evite des mois de procedure. Comparez chaque piece avec le plan annexe au contrat.
- “**Exigez un etat des lieux d'entree detaille avec un inventaire des equipements.** Chaque element mentionne dans le bail (cave, parking, buanderie) doit etre physiquement verifie et consigne dans l'etat des lieux.
- “**Conservez l'annonce immobiliere originale.** Faites une capture d'ecran le jour de la visite. Si l'annonce disparait apres la signature, vous perdez une preuve essentielle.
Le deroule semaine par semaine
Questions fréquentes
-
En droit belge, si l'ecart de surface depasse 10 %, vous pouvez demander une reduction proportionnelle du loyer ou la resolution du bail. Pour un ecart moindre, le juge de paix apprecie au cas par cas. La preuve se fait par mesurage contradictoire.
-
Oui, mais cela n'efface pas sa responsabilite. Le bailleur est tenu de delivrer un bien conforme a la description contractuelle (article 1719 du Code civil). Une erreur de bonne foi peut attenuer les dommages et interets mais ne supprime pas le droit a une reduction de loyer.
-
Si les ecarts sont importants (surface, equipements essentiels), vous pouvez demander la resolution du bail aux torts du bailleur devant le juge de paix. Vous pourriez obtenir la restitution de la garantie locative, le remboursement des frais de demenagement et des dommages et interets.
-
L'etat des lieux decrit l'etat du bien mais ne remplace pas le bail pour la description des surfaces et equipements. Les deux documents sont complementaires. L'annonce immobiliere, le bail et l'etat des lieux forment ensemble votre dossier de preuve.
Gerez tous vos baux dans un seul outil
Generation de bail, enregistrement MyRent, suivi des paiements, etat des lieux numerique. 14 jours d'essai gratuit, sans carte.