En Belgique

Le risque locatif se decompose en plusieurs categories :

  • Risque d’impayes : le locataire cesse de payer le loyer. C’est le risque le plus courant (5-8 % des baux selon les zones). La procedure de recouvrement puis d’expulsion prend 3 a 6 mois.
  • Risque de vacance : le bien reste inoccupe entre deux locataires. Impact direct sur le cash-flow.
  • Risque de degats : degradations au-dela de la garantie locative (2-3 mois de loyer). L’assurance ne couvre pas les degats locatifs.
  • Risque legislatif : nouvelles obligations (PEB minimum, report d’indexation, encadrement des loyers)
  • Risque de marche : baisse de la valeur locative ou de la valeur venale

La gestion du risque passe par : selection rigoureuse du locataire, relances automatiques, GRL, entretien preventif et veille legislative.

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Bon a savoir
La selection du locataire est le premier levier de reduction du risque. Un locataire dont les revenus sont au moins 3 fois le loyer, avec un contrat stable, presente un risque d’impaye statistiquement faible.

Exemple concret

Sur un portefeuille de 5 biens a Bruxelles sur 10 ans, un investisseur a subi : 1 episode d’impayes (4 mois, 3 200 EUR de perte), 3 periodes de vacance (total 4 mois, 3 600 EUR), 1 degat locatif (800 EUR au-dela de la garantie). Total des pertes : 7 600 EUR sur des revenus bruts totaux de ~540 000 EUR, soit 1,4 % — un niveau de risque maitrise grace a une bonne gestion.