En Belgique

Le capital restant du est un indicateur cle pour les investisseurs immobiliers. Il permet de calculer le patrimoine net (valeur du bien - CRD) et la marge hypothecaire disponible pour financer un nouvel achat.

Dans un credit a mensualites constantes (le plus courant en Belgique), la repartition entre capital et interets evolue dans le temps :

  • Debut du credit : les mensualites sont surtout composees d’interets — le CRD diminue lentement
  • Fin du credit : les mensualites sont surtout du capital — le CRD diminue rapidement

Le CRD figure sur le tableau d’amortissement remis par la banque lors de la souscription du credit. Il est egalement consultable sur l’espace en ligne de l’organisme preteur.

Pour un investisseur qui souhaite acheter un second bien, la marge hypothecaire = valeur actuelle du bien - CRD. Si le bien vaut 250 000 EUR et le CRD est de 120 000 EUR, la marge est de 130 000 EUR — potentiellement utilisable comme garantie pour un nouvel emprunt.

i
Bon a savoir
Les interets d’emprunt (pas le capital rembourse) sont deductibles des revenus immobiliers dans la declaration IPP. Plus le CRD est eleve, plus les interets payes sont importants, et plus la deduction fiscale est avantageuse.

Exemple concret

Un credit de 200 000 EUR a 3,5 % sur 25 ans. Apres 10 ans : CRD = 138 000 EUR. Le bien vaut desormais 260 000 EUR. Patrimoine net : 260 000 - 138 000 = 122 000 EUR — constitue essentiellement par le locataire (via les loyers qui remboursent le credit) et la plus-value du marche.