En Belgique

La garantie de revenus locatifs est un produit d’assurance qui protege le bailleur contre le risque d’impayes de loyer. Ce mecanisme est tres repandu en France sous le nom de GLI (Garantie des Loyers Impayes) mais reste encore peu courant en Belgique.

Le marche belge se developpe neanmoins, porte par :

  • Les plateformes de gestion locative en ligne qui integrent ce service
  • Les compagnies d’assurance belges qui proposent des produits dedies
  • Les agences immobilieres qui incluent une GRL dans leurs mandats de gestion

La GRL n’est pas obligatoire et vient en complement de la garantie locative classique (compte bloque). Elle couvre un perimetre plus large : impayes de loyer, frais de procedure judiciaire, et parfois les degats locatifs.

Comment ca fonctionne

Souscription. Le bailleur souscrit une police d’assurance aupres d’un assureur agree. L’assureur verifie la solvabilite du locataire (revenus, situation professionnelle) avant d’accepter le risque. Un locataire dont les revenus sont inferieurs a 3 fois le loyer sera generalement refuse.

Prime. Le cout se situe entre 2 et 4 % du loyer annuel. Pour un loyer de 900 EUR/mois, la prime annuelle est de 216 a 432 EUR. Elle est a la charge du bailleur et non deductible fiscalement en Belgique pour les personnes physiques.

Indemnisation. En cas d’impaye, le bailleur declare le sinistre a l’assureur apres un delai de carence (generalement 2 a 3 mois d’impayes consecutifs). L’assureur prend en charge les loyers impayes et les frais de procedure, dans la limite du plafond prevu au contrat (souvent 12 a 18 mois de loyer).

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Bon a savoir
La GRL ne remplace pas la garantie locative classique. Elle la complete. Le bailleur conserve la garantie sur compte bloque (2 mois) et beneficie en plus de la couverture de l’assurance pour les impayes au-dela de cette somme.

Exemple concret

Isabelle possede 3 appartements en location a Bruxelles. Apres une mauvaise experience avec un locataire defaillant, elle souscrit une GRL pour ses 3 biens. La prime totale est de 1 080 EUR/an (3 x 360 EUR). Lorsqu’un de ses locataires cesse de payer en mars, Isabelle declare le sinistre en mai (apres 2 mois). L’assureur prend en charge les loyers impayes et les frais d’avocat pour la procedure d’expulsion.

Points d’attention

Criteres de solvabilite. L’assureur refuse souvent les locataires precaires ou ceux dont le ratio loyer/revenus depasse un certain seuil. La GRL n’est donc pas une solution pour les logements loues a des publics fragilises.

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Attention
La GRL impose au bailleur de respecter certaines obligations : declarer les impayes dans les delais, suivre la procedure de recouvrement prevue, fournir un bail conforme. Tout manquement peut entrainer la decheance de la garantie.

Rentabilite. Pour un portefeuille de plusieurs biens, la GRL est souvent rentable. Pour un seul bien, l’arbitrage est moins evident : la prime annuelle peut representer plus que la garantie locative elle-meme. Le calcul depend du profil de risque du locataire et de la zone geographique.