En Belgique

Le cash-flow est le terme generique designant les flux de tresorerie d’un investissement. Le cash-flow locatif en est la version specifique a l’immobilier locatif.

La distinction avec le rendement est importante : le rendement mesure la performance du capital investi (en pourcentage), tandis que le cash-flow mesure ce qui reste en poche chaque mois (en euros). Un bien peut avoir un bon rendement net mais un cash-flow negatif si l’emprunt est eleve.

En Belgique, obtenir un cash-flow positif des le premier jour est rare dans les grandes villes (prix d’acquisition eleves). Il est plus courant dans les villes wallonnes (Charleroi, Mons, La Louviere) ou le ratio loyer/prix est plus favorable.

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Bon a savoir
Un cash-flow negatif n’est pas une perte. C’est un effort d’epargne : le proprietaire rembourse du capital (qui lui revient) et beneficie potentiellement d’une plus-value. Le cash-flow s’ameliore chaque annee grace a l’indexation du loyer.

Exemple concret

Un appartement loue 800 EUR/mois. Charges mensuelles (precompte, assurance, entretien) : 130 EUR. Credit : 720 EUR/mois. Cash-flow = 800 - 130 - 720 = -50 EUR/mois. L’investisseur sort 50 EUR de sa poche chaque mois. Apres 5 ans d’indexation (~2 %/an), le loyer passe a 883 EUR et le cash-flow devient positif : +33 EUR/mois.