En Belgique

Le montant du loyer est fixe librement par les parties au moment de la signature du bail. Il n’existe pas de plafonnement legal du loyer initial en Belgique, contrairement a certains pays voisins. Toutefois, la Region de Bruxelles-Capitale a mis en place une grille indicative des loyers qui fournit une fourchette de reference basee sur les caracteristiques du bien (superficie, nombre de chambres, localisation, PEB).

Le loyer se distingue des charges locatives : il represente uniquement la remuneration du proprietaire pour la mise a disposition du bien. Les charges (eau, electricite des parties communes, entretien) sont payees en sus, soit par provisions soit par forfait.

Une fois fixe, le loyer de base ne peut etre modifie que par deux mecanismes :

  • L’indexation : adaptation annuelle automatique selon l’indice sante, sur demande du bailleur
  • La revision : modification du loyer de base en fin de triennat si la valeur locative a evolue de plus de 20 %

Comment ca fonctionne

Fixation initiale. Le bailleur fixe le loyer en fonction du marche local, des caracteristiques du bien et de la concurrence. A Bruxelles, l’ordonnance bail oblige le bailleur a mentionner le loyer demande et la grille indicative dans l’annonce.

Paiement. Le loyer est du mensuellement, generalement a terme echu (le 1er du mois suivant) ou a terme a echoir (le 1er du mois en cours), selon ce que prevoit le bail. Le mode de paiement (virement, domiciliation) est convenu entre les parties.

Quittance. Le locataire peut demander une quittance de loyer a tout moment. Le bailleur est tenu de la delivrer.

Entre deux locataires. Le bailleur peut librement fixer un nouveau loyer entre deux baux. C’est le seul moment ou le loyer de base peut etre ajuste sans contrainte.

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Bon a savoir
A Bruxelles, le bailleur doit mentionner le loyer demande et la fourchette de la grille indicative dans l’annonce de mise en location. Cette grille n’est pas contraignante, mais elle sert de reference en cas de litige.

Exemple concret

Anne met en location un appartement 2 chambres a Schaerbeek. La grille indicative bruxelloise indique une fourchette de 850 a 1 050 EUR/mois pour ce type de bien. Anne fixe le loyer a 950 EUR/mois, en ligne avec le marche. Elle ajoute 120 EUR/mois de provisions pour charges.

Le loyer de base (950 EUR) sera la reference pour toute future indexation. Les provisions pour charges (120 EUR) feront l’objet d’un decompte de charges annuel.

Points d’attention

Impayes. En cas de retard de paiement, le bailleur peut envoyer un rappel puis une mise en demeure. Si les impayes persistent, il peut saisir le juge de paix pour obtenir la condamnation au paiement et, le cas echeant, la resiliation du bail.

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Attention
Le bailleur ne peut pas augmenter unilateralement le loyer en cours de bail, en dehors de l’indexation annuelle. Toute augmentation hors cadre legal est nulle et non avenue.

Loyer et fiscalite. Les revenus locatifs sont declares dans la declaration fiscale du proprietaire via le revenu cadastral indexe (pas le loyer reel). L’exception est la location a une personne morale ou a un locataire qui utilise le bien a des fins professionnelles — dans ce cas, le loyer reel est declare.