Stap 1: Afsluiten met de vertrekkende huurder
De opzegging ontvangen of versturen
De vertrekkende huurder kondigt zijn vertrek aan per aangetekend schrijven. De opzegtermijn bedraagt doorgaans 3 maanden aan de kant van de huurder. Aan de kant van de verhuurder 6 maanden in de meeste gevallen. Noteer bij ontvangst de exacte einddatum van het huurcontract.
Eventuele vergoedingen berekenen
Als de huurder een huurcontract voor de hoofdverblijfplaats verbreekt tijdens de eerste 3 jaar: 3 maanden huur (1e jaar), 2 maanden (2e), 1 maand (3e). Daarna geen vergoeding.
Bezichtigingen plannen
Tijdens de opzegtermijn kan de verhuurder bezichtigingen organiseren om de opvolger te vinden. De vertrekkende huurder moet deze bezichtigingen onder redelijke voorwaarden aanvaarden.
De vertrekdatum bevestigen
Enkele dagen op voorhand schriftelijk bevestigen: uur van sleuteloverdracht, aanwezigheid voor de plaatsbeschrijving, doorstuuradres voor post.
Stap 2: De uittredeplaatsbeschrijving uitvoeren
De uittredeplaatsbeschrijving wordt gedaan op de dag van de sleuteloverdracht. De intredeplaatsbeschrijving hernemen. Kamer per kamer vergelijken. Onderscheid maken tussen normale slijtage (niet toerekenbaar) en schade (toerekenbaar aan de huurder). Elk betwist detail fotograferen. Beide partijen tekenen op dezelfde dag.
Als de huurder weigert te tekenen, het geschil schriftelijk noteren in aanwezigheid van een getuige of laten vaststellen door een deurwaarder.
Stap 3: De huurwaarborg beheren
De afrekening berekenen
Na de uittredeplaatsbeschrijving berekenen wat kan worden ingehouden: gerechtvaardigde schade (met offerte), laatste maand huur indien onbetaald, te regulariseren lasten. Elke inhouding moet evenredig en gedocumenteerd zijn.
Akkoord over de vrijgave
Idealiter tekenen verhuurder en huurder op dezelfde dag een vrijgaveakkoord. Bij geschil is de vrederechter bevoegd.
De gelden vrijgeven
Met het ondertekende akkoord geeft de bank de rekening vrij binnen 5 tot 10 werkdagen.
Stap 4: Een nieuw huurcontract tekenen
De nieuwe huurder zoeken
Beginnen zodra de opzegging is ontvangen. Identiteitsbewijs, inkomsten (3x de huur), referentie vorige verhuurder controleren.
De nieuwe huurprijs bepalen
Van de wissel profiteren om aan te passen aan de huidige markt. Het is een nieuw huurcontract met vrije startprijs. Let op de eventuele gewestelijke EPB-regels.
Het nieuwe contract opstellen
Een nieuw contract genereren conform het gewest. Onze huurcontract online aanmaken tool produceert het document in 10 minuten.
Ondertekenen en registreren
eIDAS-handtekening of persoonlijk. Verplichte registratie bij FOD Financien binnen 2 maanden. Gratis via MyRent.
Intredeplaatsbeschrijving
Op de dag van de sleuteloverdracht aan de nieuwe huurder een tegensprekelijke intredeplaatsbeschrijving uitvoeren. Dit document wordt de referentie voor zijn eigen uittredeplaatsbeschrijving.
Bijzonder geval: medehuur
Wanneer een medehuurder vertrekt
Bij medehuur beeindigt het vertrek van een medehuurder niet het huurcontract. De overblijvende medehuurders moeten een vervanger vinden (met akkoord van de verhuurder) of de voorwaarden heronderhandelen.
Een aanhangsel ondertekenen
Om de wissel te officialiseren tekenen de partijen een aanhangsel bij het huurcontract. Dit aanhangsel wijzigt het bestaande contract zonder het te verbreken.
De solidariteitsclausule
Alle medehuurders blijven hoofdelijk verantwoordelijk voor de betaling van de volledige huur. Het aanhangsel moet de vertrekkende medehuurder uitdrukkelijk vrijstellen.
Nieuw medehuurpact
De medehuurders kunnen hun intern pact bijwerken (verdeling lasten, gemeenschappelijke regels).
Vergelijking: snelle herverhuring versus huurpauze
- Snelle herverhuring: de nieuwe huurder komt zodra de vorige vertrekt. Geen leegstand. Maximaal rendement.
- Huurpauze: 1 tot 2 weken om het pand op te frissen. Korte leegstand aanvaardbaar als het toelaat om duurder te herverhuren.
- Lange pauze: meer dan 2 maanden voor belangrijke renovaties. Te vermijden tenzij de werken onvermijdelijk zijn.
Te vermijden fouten
- De uittredeplaatsbeschrijving vergeten: de huurder krijgt automatisch zijn volledige waarborg terug.
- De waarborg inhouden zonder rechtvaardiging: betwistbaar voor de vrederechter.
- Herverhuren zonder intredeplaatsbeschrijving: de verhuurder verliest elk vermogen om schade te vorderen.
- De registratie verwaarlozen: de nieuwe huurder kan vertrekken zonder opzegtermijn.
Checklist huurderwissel
- De opzegging ontvangen/versturen.
- De eventuele vergoedingen berekenen.
- Bezichtigingen organiseren tijdens de opzegtermijn.
- De nieuwe huurder vinden en selecteren.
- De uittredeplaatsbeschrijving uitvoeren op de dag van de sleuteloverdracht.
- De afrekening van de waarborg berekenen.
- Een vrijgaveakkoord ondertekenen.
- Het nieuwe huurcontract opstellen.
- Ondertekenen en registreren.
- De intredeplaatsbeschrijving van de nieuwe huurder uitvoeren.
Bij medehuur, toevoegen: een aanhangsel ondertekenen + de solidariteitsclausule controleren.