Quand utiliser un wijziging pour augmentation de huur
En droit belge, le huur convenu dans le huurcontract de residence principale est en principe fixe pour toute la duree du contrat. Le verhuurder ne peut pas augmenter le huur de facon unilaterale. Trois mecanismes permettent neanmoins une adaptation du huur :
- L’indexering annuelle : adaptation automatique basee sur l’gezondheidsindex
- La revision triennale : modification du huur de base en cas d’evolution significative de la valeur locative
- L’accord amiable : les parties conviennent librement d’une modification, formalisee par un wijziging
Seul l’accord amiable necessite systematiquement la redaction d’un wijziging au huurcontract de residence principale. L’indexering s’applique de plein droit sur base de l’gezondheidsindex publie par Statbel, et la revision peut etre demandee au vrederechter (vrederechter en Vlaanderen) en l’absence d’accord. A Brussel, un gel temporaire de l’indexering a deja ete applique pour les logements mal classes au certificat EPB (E, F, G), une mesure qui pourrait etre reactivee.
L’indexering annuelle du huur
L’indexering du huur est reglementee par l’article 1728bis du Code civil. Elle s’applique chaque annee a la date anniversaire de l’entree en vigueur du huurcontract, selon la formule :
Huur de base x nouvel gezondheidsindex / gezondheidsindex de depart
L’indice de depart est celui du mois precedant la signature du huurcontract. Le nouvel indice est celui du mois precedant l’anniversaire du huurcontract. Statbel publie mensuellement l’gezondheidsindex sur son site officiel.
Points importants :
- L’indexering ne necessite pas d’wijziging, mais le verhuurder doit en informer le huurder par ecrit
- Si le huurcontract ne mentionne pas l’indexering, elle reste applicable de plein droit
- L’indexering ne peut jamais depasser la hausse de l’gezondheidsindex (pas d’indexering libre)
- En cas d’oubli, l’indexering peut etre reclamee retroactivement sur les 3 derniers mois uniquement
A Brussel, un gel temporaire de l’indexering a ete applique en 2022-2023 pour les logements les moins performants energetiquement (EPB E, F, G). Ce type de mesure peut etre reactive par le Gouvernement regional.
La revision triennale du huur
La revision du huur est prevue par l’article 7bis de la loi sur les baux de residence principale. Elle permet de modifier le huur de base (et non simplement de l’indexer) si la valeur locative du bien a evolue de maniere significative.
Conditions de la revision :
- La demande peut etre introduite entre le 9e et le 6e mois precedant l’expiration de chaque triennat
- La valeur locative doit avoir augmente ou diminue d’au moins 20 % en raison de circonstances nouvelles
- Les circonstances nouvelles doivent etre objectives (travaux d’amelioration, evolution du quartier, nuisances)
Procedure :
- Le verhuurder (ou le huurder) adresse une demande ecrite a l’autre partie
- Si les parties trouvent un accord, elles redigent un wijziging fixant le nouveau huur
- En cas de desaccord, le demandeur peut saisir le vrederechter dans les memes delais
Le vrederechter fixe alors le nouveau huur en tenant compte des huurs pratiques pour des biens comparables dans le meme quartier. Sa decision s’impose aux deux parties.
Mentions obligatoires de l’wijziging
L’wijziging d’augmentation de huur doit contenir les mentions suivantes pour etre juridiquement valable :
- Identification des parties : noms, prenoms et adresses du verhuurder et du huurder
- Reference au huurcontract initial : date de signature, adresse du bien, numero d’enregistrement
- Ancien montant du huur : montant du huur en vigueur avant modification
- Nouveau montant du huur : montant revise, hors charges
- Date d’effet : date a partir de laquelle le nouveau huur s’applique
- Motif de l’augmentation : revision triennale, accord amiable, travaux realises
- Signatures : les deux parties doivent signer et dater l’wijziging
L’wijziging doit etre redige en autant d’exemplaires que de parties, plus un exemplaire supplementaire pour l’enregistrement. Il est aangetekend de conserver une copie avec le contrat de huurcontract et les autres documents locatifs.
Enregistrement de l’wijziging
Tout wijziging modifiant le montant du huur d’un huurcontract de residence principale doit etre enregistre au bureau Securite juridique du SPF Finances. L’enregistrement est gratuit pour les baux d’habitation.
Modalites d’enregistrement :
- En ligne via MyRent (application du SPF Finances)
- Par depot physique au bureau d’enregistrement competent
- Par envoi postal en aangetekend
Le delai d’enregistrement est de 2 mois a compter de la signature de l’wijziging. Le defaut d’enregistrement n’affecte pas la validite de l’wijziging entre les parties, mais il ne sera pas opposable aux tiers (notamment en cas de vente du bien).
Regles d’indexering par region :
| Region | Gel de l’indexering (EPB faible) | Indice de reference | Autorite competente |
|---|---|---|---|
| Brussel | Possible (precedent 2022-2023, EPB E/F/G) | Indice sante (Statbel) | Gouvernement bruxellois |
| Wallonie | Non applique a ce jour | Indice sante (Statbel) | Gouvernement wallon |
| Vlaanderen | Non applique a ce jour | Indice sante (Statbel) | Vlaamse overheid |
Pour la gestion de vos quittances de huur avec le nouveau montant, pensez a adapter vos documents des la date d’effet de l’wijziging. La modification du huur peut egalement impacter le montant maximum de la huurwaarborg pour un futur huurcontract. Raadpleeg des annexes obligatoires pour les documents a joindre a l’wijziging.