Quand utiliser un amendment pour augmentation de rent
En droit belge, le rent convenu dans le lease de residence principale est en principe fixe pour toute la duree du contrat. Le landlord ne peut pas augmenter le rent de facon unilaterale. Trois mecanismes permettent neanmoins une adaptation du rent :
- L’indexation annuelle : adaptation automatique basee sur l’health index
- La revision triennale : modification du rent de base en cas d’evolution significative de la valeur locative
- L’accord amiable : les parties conviennent librement d’une modification, formalisee par un amendment
Seul l’accord amiable necessite systematiquement la redaction d’un amendment au lease de residence principale. L’indexation s’applique de plein droit sur base de l’health index publie par Statbel, et la revision peut etre demandee au justice of the peace (vrederechter en Flanders) en l’absence d’accord. A Brussels, un gel temporaire de l’indexation a deja ete applique pour les logements mal classes au certificat EPC (E, F, G), une mesure qui pourrait etre reactivee.
L’indexation annuelle du rent
L’indexation du rent est reglementee par l’article 1728bis du Civil Code. Elle s’applique chaque annee a la date anniversaire de l’entree en vigueur du lease, selon la formule :
Rent de base x nouvel health index / health index de depart
L’indice de depart est celui du mois precedant la signature du lease. Le nouvel indice est celui du mois precedant l’anniversaire du lease. Statbel publie mensuellement l’health index sur son site officiel.
Points importants :
- L’indexation ne necessite pas d’amendment, mais le landlord doit en informer le tenant par ecrit
- Si le lease ne mentionne pas l’indexation, elle reste applicable de plein droit
- L’indexation ne peut jamais depasser la hausse de l’health index (pas d’indexation libre)
- En cas d’oubli, l’indexation peut etre reclamee retroactivement sur les 3 derniers mois uniquement
A Brussels, un gel temporaire de l’indexation a ete applique en 2022-2023 pour les logements les moins performants energetiquement (EPC E, F, G). Ce type de mesure peut etre reactive par le Gouvernement regional.
La revision triennale du rent
La revision du rent est prevue par l’article 7bis de la loi sur les baux de residence principale. Elle permet de modifier le rent de base (et non simplement de l’indexer) si la valeur locative du bien a evolue de maniere significative.
Conditions de la revision :
- La demande peut etre introduite entre le 9e et le 6e mois precedant l’expiration de chaque triennat
- La valeur locative doit avoir augmente ou diminue d’au moins 20 % en raison de circonstances nouvelles
- Les circonstances nouvelles doivent etre objectives (travaux d’amelioration, evolution du quartier, nuisances)
Procedure :
- Le landlord (ou le tenant) adresse une demande ecrite a l’autre partie
- Si les parties trouvent un accord, elles redigent un amendment fixant le nouveau rent
- En cas de desaccord, le demandeur peut saisir le justice of the peace dans les memes delais
Le justice of the peace fixe alors le nouveau rent en tenant compte des rents pratiques pour des biens comparables dans le meme quartier. Sa decision s’impose aux deux parties.
Mentions obligatoires de l’amendment
L’amendment d’augmentation de rent doit contenir les mentions suivantes pour etre juridiquement valable :
- Identification des parties : noms, prenoms et adresses du landlord et du tenant
- Reference au lease initial : date de signature, adresse du bien, numero d’enregistrement
- Ancien montant du rent : montant du rent en vigueur avant modification
- Nouveau montant du rent : montant revise, hors charges
- Date d’effet : date a partir de laquelle le nouveau rent s’applique
- Motif de l’augmentation : revision triennale, accord amiable, travaux realises
- Signatures : les deux parties doivent signer et dater l’amendment
L’amendment doit etre redige en autant d’exemplaires que de parties, plus un exemplaire supplementaire pour l’enregistrement. Il est registered de conserver une copie avec le contrat de lease et les autres documents locatifs.
Enregistrement de l’amendment
Tout amendment modifiant le montant du rent d’un lease de residence principale doit etre enregistre au bureau Securite juridique du FPS Finance. L’enregistrement est gratuit pour les baux d’habitation.
Modalites d’enregistrement :
- En ligne via MyRent (application du FPS Finance)
- Par depot physique au bureau d’enregistrement competent
- Par envoi postal en registered
Le delai d’enregistrement est de 2 mois a compter de la signature de l’amendment. Le defaut d’enregistrement n’affecte pas la validite de l’amendment entre les parties, mais il ne sera pas opposable aux tiers (notamment en cas de vente du bien).
Regles d’indexation par region :
| Region | Gel de l’indexation (EPC faible) | Indice de reference | Autorite competente |
|---|---|---|---|
| Brussels | Possible (precedent 2022-2023, EPC E/F/G) | Indice sante (Statbel) | Gouvernement bruxellois |
| Wallonia | Non applique a ce jour | Indice sante (Statbel) | Gouvernement wallon |
| Flanders | Non applique a ce jour | Indice sante (Statbel) | Vlaamse overheid |
Pour la gestion de vos quittances de rent avec le nouveau montant, pensez a adapter vos documents des la date d’effet de l’amendment. La modification du rent peut egalement impacter le montant maximum de la rental deposit pour un futur lease. See thes annexes obligatoires pour les documents a joindre a l’amendment.