Gros travaux vs petites reparations : qui paie quoi
Distinction entre gros travaux (verhuurder) et petites reparations (huurder) en location in Belgie. Liste complete et criteres de repartition.
Het verdelingsprincipe
Het Belgisch Burgerlijk Wetboek (art. 1719-1720) legt de grote herstellingen op aan de verhuurder en de huurdersherstellingen (lopend onderhoud) aan de huurder. De grens tussen beide is soms vaag, wat tot geschillen leidt.
Onderscheidingscriteria
| Criterium | Grote herstelling | Kleine herstelling |
|---|---|---|
| Aard | Structureel, grote uitrustingen | Lopend onderhoud, slijtage |
| Oorzaak | Ouderdom, gebrek, overmacht | Normaal gebruik, nalatigheid |
| Kosten | Doorgaans > 500 EUR | Doorgaans < 200 EUR |
| Frequentie | Eenmalig | Regelmatig |
Voor de gedetailleerde verplichtingen, raadpleeg onze gids over de verplichtingen van de verhuurder.
Ten laste van de verhuurder
Structuur en ruwbouw
- Dak en dakstructuur
- Dragende muren en gevels
- Funderingen en drainage
- Dakgoten en afvoerbuizen (vervanging)
Grote uitrustingen
- Verwarmingsketel (vervanging)
- Boiler (vervanging)
- Elektrische installatie (in overeenstemming brengen met de normen)
- Ingebouwde leidingen
- Rolluiken (mechanisme)
Schrijnwerk en afwerking
- Raamkozijnen (vervanging)
- Buitendeuren (vervanging)
- Vloerbekleding (vervanging wegens slijtage)
In overeenstemming brengen met de normen
- Elektrische conformiteit AREI
- Rookmelders (eerste installatie)
- EPB en isolatie (indien verplicht)
Raadpleeg onze gids over de werken bij verhuur voor een overzicht.
Ten laste van de huurder
Lopend onderhoud
| Element | Huurdersherstelling |
|---|---|
| Kranen | Voegen, beluchters, doucheslang |
| Elektriciteit | Lampen, schakelaars, stopcontacten |
| Verwarming | Jaarlijks onderhoud, filters, thermostaat |
| Sanitair | Ontstopping, voegen, sifons |
| Ramen | Voegen, beslag, reiniging |
| Muren | Pluggaten, binnenschilderwerk |
| Vloer | Reiniging, lichte herstelling (parket) |
Buitenonderhoud
- Grasmaaien en hagen snoeien
- Reiniging van bereikbare dakgoten
- Sneeuw ruimen op de stoep
- Onderhoud van het terras
Toestellen van de huurder
Elk toestel dat toebehoort aan de huurder (wasmachine, koelkast) wordt op zijn kosten onderhouden en hersteld.
De normale slijtage door redelijk gebruik van de woning (verkleuring van de verf, slijtage van het parket, vergeling van de voegen) is niet toerekenbaar aan de huurder. Alleen abnormale beschadiging is ten zijnen laste.
Bij onenigheid
Procedure
- Vaststellen van de aard van de herstelling (groot of klein)
- Documenteren van het probleem (foto’s, offertes)
- Schriftelijk communiceren met de andere partij
- Een redelijke verdeling voorstellen als de toewijzing dubbelzinnig is
- Bij blokkering, de vrederechter inschakelen
Preventie
- Neem een gedetailleerde clausule op in het huurcontract met de herstellingen per partij
- Laat een gedetailleerde plaatsbeschrijving opstellen bij intrede
- Bewaar de onderhoudsfacturen (huurder) en de herstellingsfacturen (verhuurder)
- Communiceer regelmatig over de staat van de woning
Voor meer complexe geschillen, raadpleeg onze gids over de huurgeschillen en de huurwaarborg.