Een vastgoedbelegging simuleren: stap voor stap
Hoe een vastgoedbelegging simuleren in Belgie: bruto, netto, cashflow berekenen met concrete voorbeelden.
Stapsgewijze simulatiemethode
Een vastgoedbelegging simuleren voor de aankoop is onmisbaar. Hier is de methode in 4 stappen om de rendabiliteit van een pand in Belgie te evalueren.
Te verzamelen gegevens
| Gegeven | Bron |
|---|---|
| Aankoopprijs | Advertentie, schatting |
| Markthuur | Vastgoedportalen, huurobservatorium |
| Kadastraal inkomen | Kadaster (MyMinfin) |
| Lasten mede-eigendom | Syndicus (jaarlijkse afrekeningen) |
| Onroerende voorheffing | Aanslagbiljet |
| Rentevoet van het krediet | Banksimulatie |
| Notariskosten | Simulator notaris.be |
De 4 stappen
- Het brutorendement berekenen
- Het nettorendement berekenen
- De maandelijkse cashflow analyseren
- Projecteren over 10-20 jaar
Raadpleeg voor de basisbeginselen onze gids eerste vastgoedbelegging.
Berekening van het rendement
Voorbeeld: appartement van 220 000 EUR, huur 900 EUR/maand
Brutorendement
| Element | Bedrag |
|---|---|
| Jaarlijkse huur | 10 800 EUR |
| Aankoopprijs | 220 000 EUR |
| Brutorendement | 4,9 % |
Nettorendement
| Post | Jaarbedrag |
|---|---|
| Brutohuur | 10 800 EUR |
| Leegstand (1 maand) | -900 EUR |
| Niet-recupereerbare lasten | -1 200 EUR |
| Onroerende voorheffing | -1 100 EUR |
| Verhuurdersverzekering | -350 EUR |
| Onderhoud en herstellingen | -500 EUR |
| Netto-inkomen | 6 750 EUR |
| Nettorendement (op aankoopprijs) | 3,1 % |
| Nettorendement (op totale investering) | 2,7 % |
De totale investering omvat de notariskosten (circa 28 000 EUR): nettorendement = 6 750 / 248 000 = 2,7 %.
Het brutorendement is misleidend. Het nettorendement (na alle lasten) ligt 1,5 tot 2,5 punten lager dan het brutorendement. Bereken altijd het nettorendement voordat u uw beslissing neemt.
Cashflow en thesaurie
Maandelijkse cashflow (met krediet)
| Post | Maandelijks bedrag |
|---|---|
| Ontvangen huur (11 maanden/12) | +825 EUR |
| Aflossing krediet (218 750 EUR over 20 jaar aan 3,5 %) | -1 268 EUR |
| Niet-recupereerbare lasten | -100 EUR |
| Onroerende voorheffing (op maandbasis) | -92 EUR |
| Verzekering + onderhoud | -71 EUR |
| Maandelijkse cashflow | -706 EUR |
Cashflow zonder krediet
| Post | Maandelijks bedrag |
|---|---|
| Ontvangen huur (11 maanden/12) | +825 EUR |
| Niet-recupereerbare lasten | -100 EUR |
| Onroerende voorheffing | -92 EUR |
| Verzekering + onderhoud | -71 EUR |
| Maandelijkse cashflow | +562 EUR |
Projectie over 10 jaar (met krediet)
| Jaar | Cumulatieve cashflow | Terugbetaald kapitaal | Netto vermogen |
|---|---|---|---|
| 1 | -8 472 EUR | 7 500 EUR | 38 778 EUR |
| 5 | -42 360 EUR | 42 000 EUR | 49 390 EUR |
| 10 | -84 720 EUR | 97 000 EUR | 62 030 EUR |
Het maandelijkse thesaurieverlies wordt gecompenseerd door de vermogensopbouw (terugbetaald kapitaal + waardestijging van het pand).
Synthese en beslissing
Beslissingsraster
| Indicator | Drempel | Ons voorbeeld |
|---|---|---|
| Brutorendement | > 4 % | 4,9 % (goed) |
| Nettorendement | > 3 % | 3,1 % (correct) |
| Maandelijkse cashflow (met krediet) | > -500 EUR | -706 EUR (op te volgen) |
| Verhouding prijs/huur | < 250 | 244 (goed) |
Parameters om te laten varieren
- Verhoog de huur met 2 % per jaar (indexering)
- Test een rentestijging van 1 %
- Simuleer 2 maanden leegstand in plaats van 1
- Voeg 5 000 EUR onvoorziene werken toe
Veelgemaakte fouten
| Fout | Impact |
|---|---|
| De notariskosten vergeten | Rendement 1-2 % overschat |
| De leegstand negeren | Rendement 0,5 % overschat |
| De lasten onderschatten | Te optimistische cashflow |
| Geen reserve voorzien | Thesaurierisico |
Maak voor de verhuur uw huurcontract aan en beheer uw panden met een beheersoftware voor verhuur. Raadpleeg ook onze gids over het vastgoedkrediet.