Mijn professionele huurder gaat failliet: wat te doen
Uw professionele huurder (vennootschap, zelfstandige) gaat failliet in Belgie. Impact op het handelshuurcontract, invordering van achterstallen en procedure met de curator.
Faillissement van de professionele huurder: de situatie
Dominique is verhuurder van een handelspand in Namen, verhuurd aan een BV (besloten vennootschap) sinds 4 jaar. De vennootschap wordt failliet verklaard door de ondernemingsrechtbank. Op het moment van het vonnis zijn 3 maanden huur onbetaald.
Een curator wordt door de rechtbank aangesteld om de vereffening van de vennootschap te beheren. Hij beslist over het lot van het handelshuurcontract.
Het faillissement van de huurder verschilt van een gewone wanbetaling: de verhuurder heeft niet langer rechtstreeks contact met de huurder maar met de curator en de ondernemingsrechtbank.
Vanaf de publicatie van het faillissementsvonnis in het Belgisch Staatsblad verloopt alle communicatie via de curator. De verhuurder kan niet meer rechtstreeks onderhandelen met de failliete huurder.
De rol van de curator
Voortzetting of opzegging van het huurcontract
De curator heeft 15 dagen na zijn benoeming om te beslissen:
| Beslissing | Gevolg | Huurprijzen |
|---|---|---|
| Voortzetting van het huurcontract | Het huurcontract loopt door, de curator is de huurder | Boedelschulden (prioritair) |
| Opzegging van het huurcontract | Einde van het huurcontract, teruggave van het pand | Achterstallen = chirografaire vorderingen |
| Stilzwijgen | De verhuurder stelt in gebreke (termijn 15 dagen) | - |
Als de curator het huurcontract voortzet
- De huurprijzen vanaf het faillissement zijn boedelschulden: ze worden prioritair betaald uit de activa van het faillissement
- De curator kan het pand onderverhuren of het huurcontract overdragen (met akkoord van de verhuurder)
- Als de curator stopt met betalen, kan de verhuurder de rechter-commissaris vatten
Als de curator opzegt
- De verhuurder krijgt het pand terug binnen de afgesproken termijn
- De achterstallen van voor het faillissement worden als vordering aangegeven
- De vergoeding voor vervroegde opzegging is een chirografaire vordering
Raadpleeg voor de regels van het handelshuurcontract onze gids over het handelshuurcontract in Belgie.
Achterstallen invorderen
Aangifte van de vordering
De verhuurder moet zijn vordering aangeven bij de curator binnen 30 dagen na de publicatie van het faillissementsvonnis in het Belgisch Staatsblad. De aangifte omvat:
- Bedrag van de huurachterstallen (met detail per maand)
- Vergoeding voor vervroegde opzegging (indien van toepassing)
- Schade aan het pand (indien vastgesteld)
- Nalatigheidsinteresten (indien voorzien in het huurcontract)
- Huurwaarborg — af te trekken bedrag
Rang van de vordering
| Type vordering | Rang | Gemiddeld invorderingspercentage |
|---|---|---|
| Boedelschulden (huurprijzen na faillissement) | Prioritair | 80-100 % |
| Bevoorrechte vorderingen (hypotheek, fiscus) | Hoog | 40-80 % |
| Chirografaire vorderingen (achterstallen voor faillissement) | Laag | 5-15 % |
De huurachterstallen van voor het faillissement zijn chirografaire vorderingen: ze worden als laatste betaald, na de bevoorrechte schuldeisers. Het invorderingspercentage is doorgaans laag.
De huurwaarborg
De huurwaarborg (indien samengesteld) wordt niet beinvloed door het faillissement. De verhuurder kan ze opeisen om de achterstallen en schade te dekken, bij akkoord met de curator of bij beslissing van de rechter-commissaris.
Bescherming voor de verhuurder
In het handelshuurcontract
- Eis een aanzienlijke bankwaarborg (3 tot 6 maanden huur voor een handelshuurcontract)
- Neem een clausule op voor ontbinding van rechtswege bij faillissement (geldigheid betwist in de rechtspraak maar ontmoedigend signaal)
- Voorzie een persoonlijke borgstelling van de zaakvoerder (verbindt het persoonlijk vermogen bovenop dat van de vennootschap)
- Vraag een jaarlijks financieel overzicht van de huurder-vennootschap
Tijdens het huurcontract
- Let op de signalen: betalingsachterstanden, klachten van leveranciers, gerechtsdeurwaarders
- Reageer snel: een ingebrekestelling bij de eerste wanbetaling kan de ontbinding van het huurcontract mogelijk maken voor het faillissement
- Gebruik een softwarepakket voor huurbeheer om achterstanden automatisch te detecteren
Bij faillissement
- Geef uw vordering aan binnen de 30 dagen
- Neem onmiddellijk contact op met de curator om zijn bedoelingen te kennen
- Bescherm het pand: controleer of het goed niet wordt vernield of geplunderd
- Raadpleeg een advocaat als de bedragen aanzienlijk zijn
Om een handelshuurcontract met aangepaste beschermingsclausules op te stellen, gebruik onze online huurcontractgenerator. Raadpleeg voor andere situaties onze praktijkgevallen.