Tegensprekelijke plaatsbeschrijving: wat betekent dat
Wat betekent tegensprekelijk bij een plaatsbeschrijving? Aanwezigheid, ondertekening, geschillen.
Wat betekent “tegensprekelijk” in het Belgisch huurrecht?
De term tegensprekelijk verwijst naar een fundamenteel rechtsbeginsel: een akte is tegensprekelijk wanneer ze wordt opgesteld in aanwezigheid van de twee betrokken partijen, waarbij elk de mogelijkheid heeft om opmerkingen te formuleren. Toegepast op de plaatsbeschrijving betekent dit dat het document gezamenlijk moet worden opgesteld door de verhuurder en de huurder.
In Belgie vereist de wetgeving inzake woninghuurovereenkomsten (Brusselse ordonnantie, Waals decreet, Vlaams Woninghuurdecreet) uitdrukkelijk dat de plaatsbeschrijving tegensprekelijk is. Dit is geen loutere formaliteit: het is een geldigheidsvereiste van het document.
Een niet-tegensprekelijke plaatsbeschrijving — bijvoorbeeld opgesteld door de verhuurder alleen en verstuurd naar de huurder — heeft niet dezelfde bewijskracht voor het vredegerecht.
Het wettelijk kader per gewest
| Gewest | Referentietekst | Vereiste |
|---|---|---|
| Brussel | Ordonnantie van 27 juli 2017, art. 220 | Tegensprekelijk, schriftelijk, gedeelde kosten |
| Wallonie | Decreet van 15 maart 2018, art. 55 | Tegensprekelijk, schriftelijk, gedeelde kosten |
| Vlaanderen | Vlaams Woninghuurdecreet, art. 9 | Tegensprekelijk, schriftelijk, gedeelde kosten |
In de drie gewesten moet de plaatsbeschrijving worden opgesteld:
- Voor de overhandiging van de sleutels (intrede) of in de eerste maand na bewoning
- In aanwezigheid van beide partijen of hun gevolmachtigden
- Schriftelijk, met een beschrijving kamer per kamer
- Met gedeelde kosten (50/50) behoudens andersluidende overeenkomst
Het begrip tegensprekelijk geldt zowel voor de intredende plaatsbeschrijving als voor de uittredende plaatsbeschrijving.
Gevolgen bij afwezigheid van een tegensprekelijke plaatsbeschrijving
Als er geen tegensprekelijke plaatsbeschrijving werd opgesteld, creert artikel 1731 van het Burgerlijk Wetboek een vermoeden: de huurder wordt geacht de woning in goede staat te hebben ontvangen. Bij uittrede zal hij moeten bewijzen dat de schade reeds bestond bij zijn intrede — een bewijs dat vaak moeilijk te leveren is.
Zonder tegensprekelijke plaatsbeschrijving kan de verhuurder het herstel eisen van schade die reeds voor de intrede van de huurder bestond. De huurder draagt dan de bewijslast, wat hem sterk benadeelt.
Deze situatie heeft een rechtstreekse impact op de huurwaarborg: zonder referentieplaatsbeschrijving kan de vrijgave van de waarborg maandenlang geblokkeerd worden bij onenigheid.
Wat te doen als een partij de tegensprekelijke plaatsbeschrijving weigert?
De verhuurder weigert
- Stuur een ingebrekestelling per aangetekende brief met verwijzing naar de wettelijke verplichting
- Als de weigering aanhoudt, wend u tot het vredegerecht van de plaats van het goed
- De rechter kan een gerechtelijk deskundige aanstellen op kosten van de in gebreke blijvende partij
De huurder weigert
De verhuurder beschikt over dezelfde verhaalsmogelijkheden. In de praktijk neemt een huurder die de plaatsbeschrijving weigert een aanzienlijk risico: hij zal verantwoordelijk worden geacht voor alle schade vastgesteld bij uittrede.
Beroep op een deskundige
Als de partijen het niet eens worden over de inhoud van de plaatsbeschrijving, kunnen zij een beroep doen op een erkende deskundige (landmeter-expert, architect). Zijn ereloon wordt gedeeld tussen de twee partijen.
Goede praktijken voor een geslaagde tegensprekelijke plaatsbeschrijving
- Leg de datum vooraf vast — voorzie minstens 1 uur voor een standaard appartement
- Doorloop elke kamer samen — de verhuurder en de huurder onderzoeken elk element tegelijk
- Noteer de opmerkingen van beide partijen — iedereen kan opmerkingen toevoegen in het document
- Onderteken de twee exemplaren — een voor elke partij, met dezelfde datum
- Vul aan met foto’s gedateerd en als bijlage gevoegd bij het document
Om een huurcontract op te stellen met de clausule voor een tegensprekelijke plaatsbeschrijving conform uw gewest, gebruikt u onze online tool voor het aanmaken van een huurcontract. Raadpleeg ook onze gidsen over foto’s in de plaatsbeschrijving en de normale slijtage.