Frais de notaire pour l'achat d'un bien locatif in Belgie
Combien coutent les frais de notaire pour acheter un bien a mettre en location in Belgie ? Droits d'enregistrement, honoraires, frais divers par Region.
De componenten van de aankoopkosten
De “notariskosten” omvatten in werkelijkheid drie afzonderlijke elementen:
| Component | Aard | Aandeel |
|---|---|---|
| Registratierechten | Gewestelijke belasting | 85-90% van de totale kosten |
| Honorarium van de notaris | Vergoeding van de notaris | 5-8% |
| Diverse kosten | Opzoekingen, zegels, overschrijving | 2-5% |
De notaris is slechts een tussenpersoon: het grootste deel van de kosten gaat naar de Staat (registratierechten). De honoraria van de notaris zijn vastgelegd bij koninklijk besluit en identiek ongeacht de gekozen notaris.
De honoraria van de notaris zijn wettelijk vastgelegd (koninklijk besluit van 16 december 1950). U kunt de honoraria niet onderhandelen. De enige variabele is de keuze van het Gewest van aankoop (verschillende registratierechten).
Kosten per Gewest
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
| Element | Tarief/bedrag |
|---|---|
| Registratierechten | 12,5% van de prijs |
| Abattement (hoofdverblijfplaats) | 200 000 EUR vrijgesteld (max prijs 600 000 EUR) |
| Abattement (beleggingspand) | Geen |
| Honorarium notaris | ~1-1,5% (degressief) |
| Diverse kosten | ~1 000-1 500 EUR |
Wallonie
| Element | Tarief/bedrag |
|---|---|
| Registratierechten | 12,5% van de prijs |
| Vermindering (bescheiden woning) | 5 000-20 000 EUR (onder voorwaarden) |
| Vermindering (beleggingspand) | Geen |
| Honorarium notaris | ~1-1,5% |
| Diverse kosten | ~1 000-1 500 EUR |
Vlaanderen
| Element | Tarief/bedrag |
|---|---|
| Registratierechten (enige woning) | 3% |
| Registratierechten (2e pand / belegging) | 12% |
| Energetische vermindering (EPC-label A/B) | Bijkomende vermindering |
| Honorarium notaris | ~1-1,5% |
| Diverse kosten | ~1 000-1 500 EUR |
Vlaanderen is duidelijk voordeliger voor de enige woning (3% tegenover 12,5%) maar niet voor een beleggingspand (12%).
Specificiteiten voor een beleggingspand
Geen vermindering noch abattement
De verminderingen en abattementen (Brussel, Wallonie) gelden alleen voor de eigen woning (hoofdverblijfplaats). Een pand gekocht om te verhuren komt er niet voor in aanmerking.
| Gewest | Hoofdverblijfplaats | Beleggingspand |
|---|---|---|
| Brussel | 12,5% - abattement 200 000 EUR | 12,5% volledig |
| Wallonie | 12,5% - mogelijke vermindering | 12,5% volledig |
| Vlaanderen | 3% | 12% |
Impact op het rendement
Voor een pand van 200 000 EUR:
| Gewest | Totale kosten (belegging) | % van de prijs |
|---|---|---|
| Brussel | ~28 500 EUR | 14,3% |
| Wallonie | ~28 500 EUR | 14,3% |
| Vlaanderen | ~27 500 EUR | 13,8% |
Deze kosten moeten geintegreerd worden in de berekening van het huurrendement. Een brutorendement van 5% op de aankoopprijs wordt ~4,4% op de totale kosten (prijs + kosten).
Raadpleeg onze gids over de fouten bij de eerste investering om verrassingen te voorkomen.
Volledige simulatie
Pand van 250 000 EUR in Brussel (belegging)
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Aankoopprijs | 250 000 EUR |
| Registratierechten (12,5%) | 31 250 EUR |
| Honorarium notaris | ~2 800 EUR |
| Opzoekings- en overschrijvingskosten | ~1 200 EUR |
| Totale aankoopkosten | ~35 250 EUR |
| Totale kosten | ~285 250 EUR |
| Kosten in % van de prijs | 14,1% |
Impact op het rendement
| Element | Berekening |
|---|---|
| Maandelijkse huur | 1 000 EUR |
| Jaarlijkse huur | 12 000 EUR |
| Brutorendement (alleen op prijs) | 4,8% |
| Brutorendement (op totale kosten) | 4,2% |
Het werkelijke rendement is altijd lager dan het schijnbare rendement want de aankoopkosten zijn niet recupereerbaar.
Advies
Integreer altijd de aankoopkosten in uw investeringsberekening. Een software voor verhuurbeheer kan deze kosten opnemen in de rendementsberekening. Om een conform huurcontract op te stellen, gebruik onze online huurcontractgenerator. Voor de volledige fiscaliteit, raadpleeg onze gids over de huurfiscaliteit.