Eigenaarwissel tijdens het huurcontract: rechten van de huurder
Wat zijn de rechten van de huurder bij verkoop van het pand tijdens het huurcontract?
Het wettelijk principe
Naar Belgisch recht beeindigt de verkoop van een verhuurd pand het huurcontract niet. Het principe is eenvoudig: het huurcontract volgt het pand, niet de eigenaar. De nieuwe verhuurder neemt automatisch de rechten en plichten van de vorige over.
| Situatie | Bescherming van de huurder |
|---|---|
| Geregistreerd huurcontract | Volledige bescherming |
| Niet-geregistreerd huurcontract, vaste datum | Gedeeltelijke bescherming |
| Niet-geregistreerd huurcontract, geen vaste datum | Beperkte bescherming |
De registratie van het huurcontract is dus cruciaal. Raadpleeg voor de regels van het huurcontract onze gids over het huurcontract.
Rechten van de huurder
Geregistreerd huurcontract
Als het huurcontract geregistreerd is, moet de nieuwe verhuurder het huurcontract volledig naleven:
- Dezelfde huur, dezelfde duur, dezelfde voorwaarden
- Geen vervroegde opzegging zonder wettelijke reden
- Dezelfde onderhouds- en herstellingsverplichtingen
Niet-geregistreerd huurcontract
Als het huurcontract niet geregistreerd is, is de bescherming beperkter. De nieuwe verhuurder kan in bepaalde gevallen gemakkelijker een einde maken aan het huurcontract.
Wat de nieuwe verhuurder NIET mag doen
- De huur verhogen buiten de wettelijke indexering
- De clausules van het huurcontract wijzigen
- Een nieuw huurcontract eisen
- De huurder uitzetten zonder wettelijke reden
- Een nieuwe huurwaarborg vragen
Lot van de huurwaarborg
Overdracht van de waarborg
De huurwaarborg op een geblokkeerde bankrekening blijft op naam van de huurder staan. Bij het einde van het huurcontract:
- De nieuwe verhuurder tekent de aanvraag tot vrijgave
- De huurder krijgt zijn waarborg terug volgens de gebruikelijke voorwaarden
- De plaatsbeschrijving bij uittrede wordt opgemaakt met de nieuwe verhuurder
Aandachtspunten
- Vraag de nieuwe verhuurder om een schriftelijke bevestiging van zijn contactgegevens
- Controleer of de bank op de hoogte is van de eigenaarwissel
- Bewaar een kopie van het oorspronkelijke huurcontract en indien mogelijk van de verkoopakte
In de praktijk
Bij de kennisgeving van de verkoop
- Controleer of uw huurcontract goed geregistreerd is
- Vraag de contactgegevens van de nieuwe verhuurder
- Bevestig de betalingsmodaliteiten van de huur (nieuw rekeningnummer)
- Bewaar alle documenten met betrekking tot de verkoop
Betaling van de huur
Betaal de huur aan de nieuwe verhuurder vanaf de datum van de verkoop. Vraag een schriftelijke kennisgeving van de wijziging van begunstigde.
Bij problemen
Als de nieuwe verhuurder het huurcontract niet naleeft:
- Stuur een ingebrekestelling per aangetekende brief
- Dien een klacht in bij de vrederechter om uw rechten te laten gelden
- De registratie van het huurcontract is uw beste bescherming
Raadpleeg voor de juridische aspecten onze gidsen over de rechten van de huurder en de plichten van de verhuurder.