Rechten van de huurder bij verkoop van het goed
Als het huurcontract geregistreerd is, is de huurder volledig beschermd: de nieuwe eigenaar neemt het huurcontract over onder dezelfde voorwaarden (huurprijs, duur, clausules). De huurder heeft geen verplichting om de woning te verlaten noch om het goed te kopen. Zonder registratie is de bescherming verminderd maar niet onbestaande.
Het fundamentele beginsel in het Belgisch recht is dat van artikel 1743 van het Burgerlijk Wetboek: “Indien de verhuurder de verhuurde zaak verkoopt, kan de koper de huurder met een authentieke huurovereenkomst of een huurovereenkomst met vaste datum niet uitzetten”. De registratie van het huurcontract verleent deze vaste datum.
In de praktijk wijzigt de verkoop van het goed niets aan de situatie van de huurder met een geregistreerd huurcontract. De nieuwe eigenaar wordt automatisch de verhuurder en moet alle voorwaarden van het lopende huurcontract respecteren.
Geregistreerd vs niet-geregistreerd huurcontract
| Situatie | Geregistreerd contract | Niet-geregistreerd contract |
|---|---|---|
| Bescherming huurder | Volledig | Verminderd |
| Tegenwerpelijkheid aan nieuwe eigenaar | Automatisch | Beperkt (> 6 maanden bewoning) |
| Contractvoorwaarden | Integraal behouden | Potentieel wijzigbaar |
| Uitzetting mogelijk | Neen (behalve wettelijke gronden) | Ja, onder voorwaarden |
| Opzegging nieuwe eigenaar | Volgens regels lopend contract | Variabel per gewest |
Als het huurcontract niet geregistreerd is en de huurder het goed minder dan 6 maanden bewoont, kan de nieuwe eigenaar het huurcontract beeindigen mits een opzegtermijn van 3 maanden. Na 6 maanden bewoning is het huurcontract tegenwerpelijk aan de nieuwe eigenaar.
De registratie van het huurcontract is gratis voor woninghuurcontracten en kan online via MyMinfin. Het is de beste bescherming van de huurder bij verkoop van het goed. Registreer uw huurcontract zonder uitstel.
Verplichtingen van de nieuwe eigenaar
De nieuwe eigenaar (koper) is onderworpen aan de volgende verplichtingen:
- Overname van het huurcontract : hij neemt het contract over onder de bestaande voorwaarden, zonder wijzigingen te kunnen opleggen
- Huurwaarborg : hij moet de huurwaarborg recupereren bij de vorige eigenaar of op de bestaande geblokkeerde rekening laten staan
- Bezoekrecht : tijdens de verkoopprocedure moeten bezoeken met toestemming van de huurder worden georganiseerd
- Informatie : de huurder moet geinformeerd worden over de verkoop en de contactgegevens van de nieuwe eigenaar
- Opzegging : de nieuwe eigenaar kan het huurcontract enkel beeindigen volgens de gebruikelijke wettelijke voorwaarden
De huurder heeft geen voorkooprecht (recht van eerste koop) in het Belgisch gemeen recht, tenzij een specifieke clausule in het huurcontract is voorzien.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 beschermt de huurder bij verkoop. De nieuwe eigenaar kan het huurcontract enkel opzeggen voor eigen bewoning, belangrijke werken of zonder motief (met vergoeding), en enkel onder de voorwaarden voorzien in de ordonnantie.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 voorziet dezelfde beschermingen. De Waalse huurder met een geregistreerd contract is volledig beschermd. Het decreet reguleert strikt de opzeggingsgronden van de nieuwe eigenaar.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 beschermt de huurder bij verkoop. De nieuwe eigenaar kan het huurcontract opzeggen voor eigen bewoning, verbouwing of zonder motief, maar onder strikt door het decreet gereguleerde voorwaarden.
Artikel 1743 Burgerlijk Wetboek (verkoop en huur). Artikel 1727 (subrogatie van de koper). Gecoordineerde tekst op Justel.