Droits du locataire en cas de vente du bien
Si le bail est enregistre, le locataire est integralement protege : le nouveau proprietaire reprend le bail aux memes conditions (loyer, duree, clauses). Le locataire n’a aucune obligation de quitter le logement ni d’acheter le bien. Sans enregistrement, la protection est reduite mais pas inexistante.
Le principe fondamental en droit belge est celui de l’article 1743 du Code civil : “Si le bailleur vend la chose louee, l’acquereur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine”. L’enregistrement du bail confere cette date certaine.
En pratique, la vente du bien ne modifie en rien la situation du locataire dont le bail est enregistre. Le nouveau proprietaire devient automatiquement le bailleur et doit respecter toutes les conditions du bail en cours.
En savoir plus : FAQ Droits et obligations.
Bail enregistre vs bail non enregistre
| Situation | Bail enregistre | Bail non enregistre |
|---|---|---|
| Protection du locataire | Totale | Reduite |
| Opposabilite au nouveau proprietaire | Automatique | Limitee (> 6 mois d’occupation) |
| Conditions du bail | Maintenues integralement | Potentiellement modifiables |
| Expulsion possible | Non (sauf motifs legaux) | Oui, sous conditions |
| Preavis du nouveau proprietaire | Selon les regles du bail en cours | Variable selon la region |
Si le bail n’est pas enregistre et que le locataire occupe le bien depuis moins de 6 mois, le nouveau proprietaire peut mettre fin au bail moyennant un preavis de 3 mois. Au-dela de 6 mois d’occupation, le bail est opposable au nouveau proprietaire.
L’enregistrement du bail est gratuit pour les baux d’habitation et peut se faire en ligne via MyMinfin. C’est la meilleure protection du locataire en cas de vente du bien. Ne tardez pas a enregistrer votre bail.
Voir aussi : Le locataire commercial a-t-il droit à une indemni….
Voir aussi : Faut-il un comptable pour gérer ses locations.
Voir aussi : Faut-il acheter un appartement ou une maison pour ….
Vous pouvez générer un contrat de bail.
Obligations du nouveau proprietaire
Le nouveau proprietaire (acquereur) est soumis aux obligations suivantes :
- Reprise du bail : il reprend le bail aux conditions existantes, sans pouvoir imposer de modification
- Garantie locative : il doit recuperer la garantie locative aupres de l’ancien proprietaire ou la laisser sur le compte bloque existant
- Droit de visite : pendant la procedure de vente, les visites doivent etre organisees avec l’accord du locataire
- Information : le locataire doit etre informe de la vente et des coordonnees du nouveau proprietaire
- Resiliation : le nouveau proprietaire ne peut resilier le bail que selon les conditions legales habituelles
Le locataire n’a aucun droit de preemption (droit d’achat prioritaire) en droit commun belge, sauf si une clause specifique est prevue dans le bail.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 protege le locataire en cas de vente. Le nouveau proprietaire ne peut resilier le bail que pour occupation personnelle, travaux importants ou sans motif (avec indemnite), et uniquement aux conditions prevues par l’ordonnance.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 prevoit les memes protections. Le locataire wallon dont le bail est enregistre est pleinement protege. Le decret encadre strictement les motifs de resiliation du nouveau proprietaire.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 protege le huurder en cas de vente. Le nouveau eigenaar peut resilier le bail pour propre bewoning, verbouwing ou sans motif, mais dans des conditions strictement encadrees par le decreet.
Article 1743 du Code civil belge (vente et bail). Article 1727 (subrogation de l’acquereur). Texte coordonne sur Justel.