De verhuurder moet de sleutels overhandigen
Ja, de verhuurder is verplicht alle sleutels van de woning aan de huurder te overhandigen bij de intrede. Deze verplichting maakt deel uit van de leveringsplicht voorzien in artikel 1719 van het Burgerlijk Wetboek. De weigering om sleutels te overhandigen is een ernstige tekortkoming die de ontbinding van het huurcontract kan rechtvaardigen.
De leveringsplicht verplicht de verhuurder de woning ter beschikking te stellen van de huurder in een staat die het overeengekomen gebruik mogelijk maakt. De overhandiging van de sleutels is de materiele handeling die de levering van het goed symboliseert. Zonder sleutels kan de huurder de woning niet betreden noch er rustig van genieten.
Het aantal en het type overhandigde sleutels moeten in de plaatsbeschrijving bij intrede worden vastgelegd. Deze vermelding zal als referentie dienen bij de teruggave aan het einde van de huur.
Welke sleutels en wanneer overhandigen?
| Sleutel | Verplichting | Moment van overhandiging |
|---|---|---|
| Voordeur van de woning | Verplicht | Dag van intrede |
| Gebouwdeur | Verplicht indien van toepassing | Dag van intrede |
| Brievenbus | Verplicht | Dag van intrede |
| Kelder | Verplicht indien in het contract | Dag van intrede |
| Garage / parking | Verplicht indien in het contract | Dag van intrede |
| Badges / digicodes | Verplicht indien van toepassing | Dag van intrede |
| Afvallokaal | Indien beperkte toegang | Dag van intrede |
De overhandiging van de sleutels vindt doorgaans plaats op de dag van de ondertekening van de plaatsbeschrijving bij intrede. De huurder ondertekent een ontvangstbewijs met vermelding van het aantal en het type ontvangen sleutels.
De verhuurder heeft geen recht om een kopie van de sleutels van de woning te bewaren, tenzij de huurder hier uitdrukkelijk mee instemt in het huurcontract voor welomschreven noodsituaties. De woning is de woonplaats van de huurder: hij heeft het exclusieve gebruik ervan.
Verhaal bij weigering om sleutels te overhandigen
Als de verhuurder weigert de sleutels te overhandigen of slechts een deel van de nodige sleutels overhandigt, beschikt de huurder over meerdere verhaalsmogelijkheden:
- Ingebrekestelling : een aangetekende brief sturen die de onmiddellijke overhandiging van de ontbrekende sleutels eist
- Vrederechter : de vrederechter in urgentie inschakelen om de overhandiging van de sleutels onder dwangsom te bevelen
- Huurvermindering : een huurvermindering vorderen als de gedeeltelijke toegang het normale genot verhindert
- Ontbinding van het contract : de ontbinding van het huurcontract ten laste van de verhuurder vorderen bij ernstige tekortkoming
De weigering om sleutels te overhandigen kan ook een strafrechtelijke inbreuk uitmaken als de verhuurder de huurder opzettelijk verhindert toegang te krijgen tot zijn woning.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 verplicht de verhuurder het goed in goede staat op te leveren, inclusief sleutels. Het aantal sleutels moet in de verplichte plaatsbeschrijving worden vermeld.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 voorziet dezelfde leveringsverplichting. Het Waalse modelhuurcontract raadt aan het detail van de overhandigde sleutels te vermelden.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 verplicht de volledige levering van het goed, sleutels inbegrepen. Het aantal sleutels wordt in de plaatsbeschrijving vastgelegd.
Artikel 1719 Burgerlijk Wetboek (leveringsplicht). Artikel 1720 (onderhoud). Gecoordineerde tekst op Justel.