Gevelrenovatie: ten laste van wie?
De gevelrenovatie is ten laste van de eigenaar want het vormt een grove herstelling in de zin van artikel 1720 van het Burgerlijk Wetboek. De huurder hoeft de kosten niet te dragen. Sommige gemeenten, met name in Brussel, leggen een periodieke verplichte gevelrenovatie op. De eigenaar kan renovatiepremies genieten om deze werken te financieren.
Het Belgisch Burgerlijk Wetboek maakt een onderscheid tussen grove herstellingen (ten laste van de eigenaar) en huurherstellingen (ten laste van de huurder). De gevelrenovatie, die de structuur en de buitenschil van het gebouw betreft, valt duidelijk onder de grove herstellingen.
De eigenaar kan de kosten van de gevelrenovatie niet aan de huurder doorrekenen, noch rechtstreeks (factuur), noch onrechtstreeks (huurverhoging om deze reden).
Wanneer de gevel opknappen?
| Situatie | Renovatie nodig? |
|---|---|
| Beschadigde gevel (scheuren, mos) | Ja, onderhoudsplicht |
| Gemeentelijke verplichting | Ja, op straffe van boete |
| Buitenisolatie | Ja, gecombineerd met isolatie |
| Verhuring | Aanbevolen (woningnormen) |
| Mede-eigendom | Beslissing van de AV der mede-eigenaars |
| Esthetische wijziging | Facultatief, onder voorbehoud van vergunning |
In mede-eigendom is de gevelrenovatie een collectieve beslissing genomen op de algemene vergadering. De kosten worden verdeeld over de mede-eigenaars volgens de quotiteiten.
De huurder moet de renovatiewerken dulden, zelfs als ze tijdelijke ongemakken veroorzaken. Als de werken de woning onbewoonbaar maken, kan de huurder een huurvermindering onderhandelen.
Combineer de gevelrenovatie met buitenisolatiewerken. U geniet hogere premies en u verbetert de energieprestatie van het goed, wat de huurwaarde verhoogt.
Indicatieve kost en financiele steun
| Type renovatie | Indicatieve kost (EUR/m2) |
|---|---|
| Eenvoudige reiniging (hydrogommage) | 20 - 50 EUR |
| Hervoegen | 40 - 80 EUR |
| Bepleistering | 50 - 100 EUR |
| Gevelschildering | 30 - 60 EUR |
| Buitenisolatie + afwerking | 100 - 200 EUR |
Er bestaan gewestelijke premies om gevelwerken te ondersteunen, met name wanneer ze gecombineerd worden met isolatie. De gemeenten kunnen ook aanvullende subsidies aanbieden.
De kosten van de gevelrenovatie zijn fiscaal aftrekbaar als het goed verhuurd is. Het betreft een onderhoudskost die in aanmerking kan worden genomen bij de berekening van het netto onroerend inkomen.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 verplicht de naleving van de woningnormen. Meerdere Brusselse gemeenten leggen een periodieke verplichte gevelrenovatie op (bv. Elsene, Schaarbeek). Het gewestelijk stedenbouwkundig reglement (GSR) reguleert het uitzicht van de gevels. De Renolution-premies dekken gevelwerken.
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 legt woningnormen op waaronder de staat van de gevel. De Waalse woningpremies dekken bepaalde gevelwerken. Een stedenbouwkundige vergunning kan vereist zijn om het uitzicht van de gevel te wijzigen.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 verplicht de naleving van de kwaliteitsnormen. Vlaamse gemeenten kunnen een gevelrenovatie opleggen via het gemeentelijk reglement. De Mijn VerbouwPremie ondersteunt gevelwerken gecombineerd met isolatie.
Artikel 1720 Burgerlijk Wetboek (grove herstellingen). Brussels Wetboek van Ruimtelijke Ordening (BWRO). Gecoordineerde tekst op Justel.