Onroerende voorheffing: ten laste van wie?
De onroerende voorheffing is ten laste van de eigenaar van het goed. Ze kan niet aan de huurder worden doorgerekend in een woninghuurcontract. Elke clausule in het contract die ze ten laste van de huurder zou leggen, is nietig want onrechtmatig. Uitzondering: in een handelshuurcontract is zo’n clausule wettelijk.
De onroerende voorheffing is een gewestelijke belasting berekend op het kadastraal inkomen van het goed. Ze is verschuldigd door de eigenaar op 1 januari van het aanslagjaar. Het bedrag varieert per gewest en per gemeente.
Dit beginsel is van dwingend recht voor woninghuurcontracten: de eigenaar kan het niet omzeilen, zelfs niet met het schriftelijk akkoord van de huurder.
Uitzondering: het handelshuurcontract
| Type contract | Onroerende voorheffing ten laste van | Overdrachtsclausule mogelijk? |
|---|---|---|
| Hoofdverblijfplaats | Enkel eigenaar | Neen (clausule nietig) |
| Studentenhuur | Enkel eigenaar | Neen (clausule nietig) |
| Medehuur | Enkel eigenaar | Neen (clausule nietig) |
| Handelshuur | Eigenaar standaard | Ja (clausule wettelijk) |
| Gemeen recht | Eigenaar standaard | Betwistbaar |
In een handelshuurcontract is het gangbaar dat de onroerende voorheffing door een specifieke clausule ten laste van de huurder wordt gelegd. Deze praktijk is wettelijk en frequent in Belgische handelshuurcontracten.
Als uw verhuurder u vraagt de onroerende voorheffing terug te betalen in het kader van een woninghuurcontract, is deze eis onwettig. U mag weigeren en indien nodig een ingebrekestelling sturen.
Onrechtmatige clausules in verband met de voorheffing
De volgende clausules worden als onrechtmatig en nietig beschouwd in een woninghuurcontract:
- Rechtstreekse doorrekening : “De onroerende voorheffing is ten laste van de huurder”
- Onrechtstreekse doorrekening : “De huurprijs wordt verhoogd met het bedrag van de onroerende voorheffing”
- Provisie voor belastingen : “De huurder betaalt een maandelijkse provisie die de voorheffing dekt”
- Verhoogde indexering : elke formule die de voorheffing in de indexeringsberekening integreert
De huurder die de onroerende voorheffing ten onrechte heeft betaald, kan de terugbetaling vorderen, met interesten, binnen een termijn van 5 jaar (vijfjarige verjaring van huurlasten).
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De ordonnantie van 27 juli 2017 verbiedt uitdrukkelijk de doorrekening van de onroerende voorheffing aan de huurder. De Brusselse voorheffing varieert tussen 30 % en 60 % van het KI naargelang de gemeente (gemeentelijke en gewestelijke opcentiemen).
Waals Gewest
Het decreet van 15 maart 2018 bevestigt dat de onroerende voorheffing niet ten laste van de huurder kan worden gelegd. De Waalse voorheffing is doorgaans hoger dan in Brussel vanwege de gemeentelijke en provinciale opcentiemen.
Vlaams Gewest
Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 verbiedt de doorrekening van de onroerende voorheffing aan de huurder. Het Vlaamse tarief bedraagt 3,97 % van het KI, vermeerderd met de gemeentelijke en provinciale opcentiemen.
Artikel 5 van de woninghuurwet (niet-doorrekbare kosten). Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1992, art. 251 (belastingplichtige voor de voorheffing). Gecoordineerde tekst op Justel.