Le precompte immobilier : a charge de qui ?
Le precompte immobilier est a charge du proprietaire du bien. Il ne peut pas etre repercute sur le locataire dans un bail de residence principale. Toute clause du bail qui le mettrait a charge du locataire est nulle car abusive. Exception : dans un bail commercial, une telle clause est licite.
Le precompte immobilier (onroerende voorheffing) est un impot regional calcule sur le revenu cadastral du bien. Il est du par le proprietaire au 1er janvier de l’annee d’imposition. Son montant varie selon la region et la commune.
Ce principe est d’ordre public pour les baux de residence principale : le proprietaire ne peut pas le contourner, meme avec l’accord ecrit du locataire.
En savoir plus : BailBelgique.
Exception : le bail commercial
| Type de bail | Precompte a charge de | Clause transfert possible ? |
|---|---|---|
| Residence principale | Proprietaire uniquement | Non (clause nulle) |
| Bail etudiant | Proprietaire uniquement | Non (clause nulle) |
| Bail de colocation | Proprietaire uniquement | Non (clause nulle) |
| Bail commercial | Proprietaire par defaut | Oui (clause licite) |
| Bail de droit commun | Proprietaire par defaut | Discutable |
Dans un bail commercial, il est courant que le precompte immobilier soit mis a charge du locataire par une clause specifique du bail. Cette pratique est legale et frequente dans les baux commerciaux belges.
Si votre proprietaire vous demande de rembourser le precompte immobilier dans le cadre d’un bail de residence principale, cette demande est illegale. Vous pouvez refuser et, si necessaire, envoyer une mise en demeure.
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Clauses abusives liees au precompte
Les clauses suivantes sont considerees comme abusives et nulles dans un bail de residence principale :
- Repercussion directe : “Le precompte immobilier est a charge du locataire”
- Repercussion indirecte : “Le loyer est majore du montant du precompte immobilier”
- Provision pour impots : “Le locataire verse une provision mensuelle couvrant le precompte”
- Indexation majoree : toute formule qui integre le precompte dans le calcul de l’indexation
Le locataire qui a paye le precompte immobilier a tort peut en demander le remboursement, avec interets, dans un delai de 5 ans (prescription quinquennale des charges locatives).
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 interdit explicitement la repercussion du precompte immobilier sur le locataire. Le precompte bruxellois varie entre 30 % et 60 % du RC selon la commune (additionnels communaux et regionaux).
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 confirme que le precompte immobilier ne peut pas etre mis a charge du locataire. Le precompte wallon est generalement plus eleve qu’a Bruxelles en raison des additionnels communaux et provinciaux.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 interdit la repercussion de la onroerende voorheffing sur le huurder. Le taux flamand est de 3,97 % du RC, auquel s’ajoutent les opcentiemen communaux et provinciaux.
Article 5 de la loi sur les baux de residence principale (charges non repercutables). Code des impots sur les revenus 1992, art. 251 (redevable du precompte). Texte coordonne sur Justel.