Imposition d’un bien loue a une societe
Quand un bien est loue a une societe (SA, SRL, ASBL…), le proprietaire est impose sur le loyer reel percu, diminue d’un forfait de charges de 40 %. Cette base est ajoutee a ses autres revenus et taxee a son taux marginal (jusqu’a 50 %). C’est nettement plus lourd que la location a un particulier pour habitation, ou seul le revenu cadastral indexe est pris en compte.
Cette regle s’applique des que le locataire est une personne morale, quel que soit l’usage reel du bien (bureaux, habitation pour le gerant, entrepot). L’administration fiscale considere que le loyer reel reflette mieux la capacite contributive du proprietaire dans ce cas.
Le forfait de charges de 40 % couvre fictivement les frais d’entretien et de reparation. Le proprietaire ne peut pas deduire ses frais reels en plus de ce forfait.
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Calcul concret de l’impot
| Element | Montant |
|---|---|
| Loyer annuel brut | 12 000 EUR |
| Forfait de charges (40 %) | - 4 800 EUR |
| Base imposable | 7 200 EUR |
| Taux marginal (ex. 50 %) | 3 600 EUR d’impot |
La base imposable est toutefois plafonnee : elle ne peut pas depasser le revenu cadastral (RC) indexe, majore de 40 %. Si le loyer reel depasse ce plafond, c’est le plafond qui s’applique comme base minimale (en realite, c’est le montant le plus eleve des deux qui est retenu).
En pratique, pour la plupart des biens, le loyer reel diminue du forfait depassera le RC indexe majore, ce qui rend l’imposition plus lourde.
Avant de louer a une societe, calculez l’impact fiscal reel. La difference d’imposition par rapport a une location privee peut atteindre plusieurs milliers d’euros par an. Consultez votre comptable pour optimiser votre situation.
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Vous pouvez créer bail en ligne.
Comparaison : societe vs particulier
| Critere | Location a un particulier (habitation) | Location a une societe |
|---|---|---|
| Base imposable | RC indexe x 1,40 | Loyer reel - 40 % forfait |
| Montant impose | Faible (quelques centaines EUR) | Eleve (milliers EUR) |
| Deduction forfait charges | Non applicable | 40 % automatique |
| Frais reels deductibles | Non | Non (forfait uniquement) |
| Precompte immobilier | A charge du proprietaire | A charge du proprietaire (sauf clause) |
Si le locataire-societe utilise le bien comme habitation pour son gerant, certains fiscalistes plaident pour l’application du regime plus favorable. Toutefois, l’administration fiscale maintient generalement le regime du loyer reel des qu’une personne morale est partie au bail.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
L’ordonnance du 27 juillet 2017 regit le bail de residence principale. Pour un bail a une societe, c’est le droit commun du Code civil qui s’applique. Le precompte immobilier bruxellois varie selon les communes.
Region wallonne
Le decret du 15 mars 2018 ne modifie pas le regime fiscal federal. Le precompte immobilier wallon est generalement plus eleve qu’a Bruxelles.
Region flamande
Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 ne s’applique pas aux baux commerciaux ou aux baux avec des societes. Le regime fiscal reste federal. La Flandre a ses propres taux de precompte immobilier (onroerende voorheffing).
Article 7 du Code des impots sur les revenus 1992 (revenus immobiliers). Article 13 CIR 92 (forfait de charges). Texte coordonne sur Fisconet.