De wettelijke verplichting
Artikel 1730 van het Belgisch Burgerlijk Wetboek verplicht de opmaak van een gedetailleerde intredende plaatsbeschrijving voor elke woninghuurovereenkomst. Deze verplichting geldt in de drie gewesten.
Wie moet het opstellen? Beide partijen — verhuurder en huurder — moeten deelnemen aan de plaatsbeschrijving. Ze is tegensprekelijk omdat elke partij haar opmerkingen kan formuleren.
Wanneer? De plaatsbeschrijving moet worden opgesteld tijdens de periode dat het pand onbewoond is, dus voor de intrek of bij het begin van de bewoning.
Door wie? De partijen kunnen het zelf opstellen of een beroep doen op een expert (landmeter, architect). Bij onenigheid kan elke partij de vrederechter vragen om een gerechtelijk expert aan te stellen.
De kosten van de plaatsbeschrijving worden gelijk verdeeld tussen verhuurder en huurder, inclusief de eventuele honoraria van een expert.
Wat moet de plaatsbeschrijving bevatten?
Een volledige plaatsbeschrijving moet de staat van de woning nauwkeurig beschrijven:
1. Beschrijving per kamer. Elke kamer wordt geinspecteerd: vloeren, muren, plafonds, deuren, ramen, sanitaire installaties, elektrische voorzieningen.
2. Vaststelling van bestaande schade. Scheuren, vochtsporen, vlekken, krassen — alles moet worden genoteerd en bij voorkeur gefotografeerd.
3. Opname van meterstanden. De standen van water-, gas- en elektriciteitsmeters worden genoteerd om geschillen over de lasten te vermijden.
4. Inventaris van het meubilair. Als het goed gemeubileerd wordt verhuurd, moet elk meubelstuk en apparaat worden beschreven met zijn staat.
Wat gebeurt er zonder plaatsbeschrijving?
Het ontbreken van een intredende plaatsbeschrijving heeft belangrijke juridische gevolgen:
Voor de huurder: Zonder plaatsbeschrijving veronderstelt artikel 1731 van het Burgerlijk Wetboek dat de huurder het goed in goede staat heeft ontvangen. Bij vertrek moet hij het in dezelfde staat teruggeven, tenzij hij kan bewijzen dat de schade al bestond — wat zonder document zeer moeilijk is.
Voor de verhuurder: De verhuurder verliest een essentieel instrument om schadevergoeding te eisen voor door de huurder veroorzaakte schade. Hij zal de huurwaarborg moeilijk kunnen inhouden.
De uittredende plaatsbeschrijving: Hoewel wettelijk niet verplicht, wordt een uittredende plaatsbeschrijving sterk aanbevolen. Het is de vergelijking tussen de intredende en uittredende plaatsbeschrijving die de verantwoordelijkheden bepaalt.
Neem gedateerde foto’s bij de intredende plaatsbeschrijving. Ze vormen waardevol bijkomend bewijs bij een geschil aan het einde van de huur.