Voorschotten of forfait: wat is het verschil?
Het huurcontract moet de betalingswijze van de lasten specificeren. Twee systemen bestaan naast elkaar:
Voorschotten (provisies): De huurder betaalt elke maand een geschat bedrag dat zijn deel van de gemeenschappelijke lasten dekt. Eenmaal per jaar stelt de verhuurder een afrekening op op basis van de werkelijke uitgaven. Als de voorschotten hoger zijn dan de uitgaven, betaalt de verhuurder het verschil terug. Als ze ontoereikend zijn, betaalt de huurder het verschil bij.
Forfait: De huurder betaalt elke maand een vast bedrag, ongeacht de werkelijke uitgaven. Er wordt geen afrekening opgesteld. De verhuurder draagt het risico van onderschatting, de huurder dat van overschatting.
Het systeem van voorschotten met afrekening wordt door de Belgische wet aanbevolen omdat het transparantie garandeert. De verhuurder moet elk punt van de afrekening met bewijsstukken kunnen verantwoorden.
Welke lasten zijn voor rekening van de huurder?
De verdeling van de lasten tussen verhuurder en huurder is een veelbesproken onderwerp. In principe:
Huurlasten (huurder):
- Water, gas, elektriciteit van de private delen
- Courant onderhoud van de gemeenschappelijke delen (reiniging, verlichting)
- Lift (courant onderhoud en verbruik)
- Ophaling van huishoudelijk afval
- Kleine herstellingen en onderhoud
Eigenaarslasten (verhuurder):
- Onroerende voorheffing
- Brandverzekering van het gebouw
- Grote herstellingen (dak, gevel, structuur)
- Vervanging van verouderde installaties (ketel, lift)
- Beheers- of syndicuskosten (tenzij anders overeengekomen)
Veelvoorkomende geschillen en oplossingen
Late of ontbrekende afrekening: De verhuurder die voor voorschotten kiest, moet een jaarlijkse afrekening verstrekken. Bij gebreke kan de huurder de mededeling van bewijsstukken eisen en de betaling van voorschotten opschorten tot ontvangst van de afrekening.
Kennelijk buitensporig forfait: Als het forfait onevenredig is ten opzichte van de werkelijke lasten, kan de huurder de vrederechter vragen om het te verlagen. De rechter kan het forfait ook herkwalificeren als voorschotten.
Niet in het contract voorziene lasten: De verhuurder kan geen lasten doorrekenen die niet in het contract zijn vermeld. Elke last die aan de huurder wordt toegerekend, moet in het huurcontract of in een door beide partijen ondertekend aanhangsel worden vermeld.
Vraag de verhuurder om de lastenafrekeningen van voorgaande jaren voor u het huurcontract tekent. Zo krijgt u een realistisch beeld van de lasten en vermijdt u onaangename verrassingen.