Gemeubileerd of niet-gemeubileerd verhuren: wat kiezen?
Gemeubileerde verhuur maakt een huurprijs mogelijk die 10 tot 30% hoger ligt maar genereert meer rotatie en beheerkosten. Niet-gemeubileerde verhuur biedt een hogere huurstabiliteit. De keuze hangt af van het beoogde profiel: gemeubileerd voor expats en studenten, niet-gemeubileerd voor gezinnen.
In Belgie heeft het onderscheid tussen gemeubileerde en niet-gemeubileerde verhuur juridische, fiscale en financiele gevolgen:
| Criterium | Gemeubileerd | Niet-gemeubileerd |
|---|---|---|
| Gemiddelde huur | +10 tot 30% | Referentie |
| Gemiddelde huurduur | 6 tot 18 maanden | 3 tot 9 jaar |
| Initiele investering | 3.000 tot 10.000 EUR (meubilering) | Geen |
| Huurderrotatie | Hoog | Laag |
| Typisch profiel | Expat, student, jonge professional | Gezin, stabiel koppel |
Concrete financiele impact
Neem een appartement waarvan de niet-gemeubileerde huur 800 EUR/maand bedraagt:
| Element | Gemeubileerd | Niet-gemeubileerd |
|---|---|---|
| Maandelijkse huur | 1.000 EUR (+25%) | 800 EUR |
| Jaarhuur | 12.000 EUR | 9.600 EUR |
| Meubileringsinvestering (afschrijving 5 jaar) | -2.000 EUR/jaar | 0 EUR |
| Extra herverhuringkosten | -500 EUR/jaar | -200 EUR/jaar |
| Onderhoud meubilering | -300 EUR/jaar | 0 EUR |
| Netto jaarinkomen | 9.200 EUR | 9.400 EUR |
In dit voorbeeld genereert gemeubileerde verhuur een licht lager netto jaarinkomen ondanks een 25% hogere huur. Het voordeel van gemeubileerd manifesteert zich vooral in zones met sterke expatvraag waar de premium 30 tot 40% kan bereiken en de leegstand laag blijft.
Voor welk huurderprofiel?
Gemeubileerde verhuur is ideaal voor:
- Studentenkoten: studenten zoeken een sleutelklare oplossing
- Expats: opdrachten van 6 maanden tot 2 jaar, willen geen meubilering kopen
- Coliving: meubilering maakt deel uit van het aanbod
- Seizoensverhuur (Airbnb): meubilering verplicht
Niet-gemeubileerde verhuur verdient de voorkeur voor:
- Gezinnen: lange huurovereenkomsten, ze bezitten hun eigen meubilering
- Residentieel zones: de gemeubileerde vraag is er laag
- Investeerders die het beheer willen minimaliseren
De fiscaliteit van gemeubileerde verhuur verschilt: het deel van de huur dat aan de meubilering wordt toegewezen, wordt belast als roerend inkomen (aan 30% bevrijdende voorheffing). De verdeling tussen onroerend en roerend deel moet vermeld worden in het huurcontract. Zonder verdeling past de fiscus een forfait van 40% toe voor de meubilering.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
Brussel is de meest dragende markt voor gemeubileerde verhuur dankzij de aanwezigheid van Europese instellingen en expats. De ordonnantie van 27 juli 2017 voorziet dat de huurwaarborg tot 3 maanden kan bedragen voor een gemeubileerd huurcontract.
Waals Gewest
In Wallonie is de gemeubileerde vraag beperkter, geconcentreerd in universiteitssteden. Het decreet van 15 maart 2018 regelt de woninghuurovereenkomsten, al dan niet gemeubileerd.
Vlaams Gewest
In Vlaanderen is de gemeubileerde vraag sterk in Antwerpen, Gent en Leuven (expats, internationale studenten). Het Vlaams Woninghuurdecreet van 9 november 2018 legt minimale kwaliteitsnormen op die ook gelden voor de geleverde meubilering.
Artikel 7 en 17 van het WIB 1992 — onroerende en roerende inkomsten. Verdeling gemeubileerd/onroerend: circulaire 2018/C/57.