Location meublee ou non meublee : que choisir ?
La location meublee permet un loyer 10 a 30 % plus eleve mais genere plus de rotation et de frais de gestion. La location non meublee offre une stabilite locative superieure. Le choix depend du profil cible : meuble pour les expatries et etudiants, non meuble pour les familles.
En Belgique, la distinction entre location meublee et non meublee a des consequences juridiques, fiscales et financieres :
| Critere | Meuble | Non meuble |
|---|---|---|
| Loyer moyen | +10 a 30 % | Reference |
| Duree moyenne du bail | 6 a 18 mois | 3 a 9 ans |
| Investissement initial | 3 000 a 10 000 EUR (mobilier) | Aucun |
| Rotation locataire | Elevee | Faible |
| Profil type | Expatrie, etudiant, jeune pro | Famille, couple stable |
En savoir plus : tout savoir sur FAQ Investissement locatif.
Impact financier concret
Prenons un appartement dont le loyer non meuble serait de 800 EUR/mois :
| Element | Meuble | Non meuble |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 1 000 EUR (+25 %) | 800 EUR |
| Loyer annuel | 12 000 EUR | 9 600 EUR |
| Investissement mobilier (amortissement 5 ans) | -2 000 EUR/an | 0 EUR |
| Frais de relocation supplementaires | -500 EUR/an | -200 EUR/an |
| Entretien mobilier | -300 EUR/an | 0 EUR |
| Revenu net annuel | 9 200 EUR | 9 400 EUR |
Dans cet exemple, la location meublee genere un revenu net annuel legerement inferieur malgre un loyer 25 % plus eleve. L’avantage du meuble se manifeste surtout dans les zones a forte demande d’expatries ou le premium peut atteindre 30 a 40 % et la vacance reste faible.
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Pour quel profil de locataire ?
La location meublee est ideale pour :
- Les kots etudiants : les etudiants cherchent du cle en main
- Les expatries : missions de 6 mois a 2 ans, ne veulent pas acheter du mobilier
- Le coliving : le mobilier fait partie de l’offre
- Les locations saisonnieres (Airbnb) : mobilier obligatoire
La location non meublee est preferable pour :
- Les familles : baux longs, stabilite, ils possedent leur propre mobilier
- Les zones residentielles : la demande meublee y est faible
- Les investisseurs souhaitant minimiser la gestion
La fiscalite de la location meublee est differente : la partie du loyer attribuee au mobilier est imposee comme revenu mobilier (a 30 % de prelevement liberatoire). La ventilation entre part immobiliere et part mobiliere doit etre mentionnee dans le bail. Sans ventilation, l’administration fiscale applique un forfait de 40 % au mobilier.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
Bruxelles est le marche le plus porteur pour la location meublee en raison de la presence d’institutions europeennes et d’expatries. L’ordonnance du 27 juillet 2017 prevoit que la garantie locative peut aller jusqu’a 3 mois pour un bail meuble.
Region wallonne
En Wallonie, la demande meublee est plus faible, concentree dans les villes universitaires. Le decret du 15 mars 2018 encadre les baux de residence principale, meubles ou non.
Region flamande
En Flandre, la demande meublee est forte a Anvers, Gand et Leuven (expatries, etudiants internationaux). Le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 prevoit des normes de qualite minimales qui s’appliquent egalement au mobilier fourni.
Article 7 et 17 du CIR 1992 — revenus immobiliers et mobiliers. Ventilation meuble/immeuble : circulaire 2018/C/57.