De uitzettingsvergoeding: van 1 tot 3 jaar huur
De uitzettingsvergoeding varieert van 1 tot 3 jaar huur naargelang de schade die de huurder lijdt. Ze is verschuldigd door de verhuurder die de hernieuwing van de handelshuur weigert zonder geldige reden. De huurder die opzegt aan het einde van een driejaarlijkse periode met 6 maanden opzegtermijn is geen vergoeding verschuldigd.
De wet van 30 april 1951 op de handelshuur organiseert een vergoedingssysteem dat de huurder beschermt tegen het verlies van zijn handelszaak en zijn clienteel.
De uitzettingsvergoeding is geen sanctie tegen de verhuurder, maar een compensatie voor de schade die de huurder lijdt door het verlies van toegang tot zijn handelslocatie. De logica is dat de huurder geinvesteerd heeft in de inrichting van het pand en de opbouw van een clienteel dat verbonden is aan de locatie.
Het bedrag van de vergoeding hangt af van de werkelijke schade. Artikel 25 van de wet voorziet een minimum van 1 jaar huur en een maximum van 3 jaar, tenzij de huurder een hogere schade bewijst.
Bedragen en berekening van de vergoeding
| Situatie | Verschuldigde vergoeding | Door wie |
|---|---|---|
| Verhuurder weigert hernieuwing zonder reden | 3 jaar huur | Verhuurder |
| Verhuurder weigert voor eigen bewoning | 1 jaar huur | Verhuurder |
| Verhuurder weigert voor belangrijke werken | 1 jaar huur | Verhuurder |
| Verhuurder weigert voor gelijkaardige handel | 3 jaar huur + schadevergoeding | Verhuurder |
| Huurder zegt op aan einde driejaarlijkse periode | Geen vergoeding | --- |
| Huurder zegt op tijdens driejaarlijkse periode | Volgens het contract | Huurder |
| Gerechtelijke ontbinding wegens fout | Geen vergoeding | --- |
De berekening van de vergoeding is gebaseerd op de lopende huurprijs op het moment van de uitzetting, en niet op de oorspronkelijke huurprijs. Als de huurder bewijst dat zijn schade hoger is dan 3 jaar huur (verlies van clienteel, niet-afgeschreven investeringen), kan de rechter een hogere vergoeding toekennen.
Naast de uitzettingsvergoeding kan de huurder ook eisen:
- De redelijke verhuiskosten
- De kosten voor herinrichting in een nieuw pand
- Het winstderving tijdens de overgangsperiode
Voorzie duidelijke clausules over de opzeg- en hernieuwingsvoorwaarden in uw handelshuurcontract. Dit vermijdt kostbare geschillen. Stel uw handelshuurcontract op met alle nodige clausules.
Gevallen waarin geen vergoeding verschuldigd is
De wet voorziet verschillende gevallen waarin de verhuurder de hernieuwing kan weigeren zonder uitzettingsvergoeding te betalen:
- Ernstige fout van de huurder: niet-betaling van de huur, beschadiging van het pand, niet-conform gebruik
- De verhuurder of zijn familie bewoont persoonlijk de lokalen om er een handel uit te oefenen (op voorwaarde dat hij ze effectief 2 jaar uitbaat)
- De huurder heeft de procedure voor aanvraag tot hernieuwing niet nageleefd (deurwaardersexploot tussen de 18e en de 15e maand)
- De huurder heeft afgezien van de hernieuwing na het sluiten van het contract (afstand in het contract zelf is nietig)
Opgelet: als de verhuurder eigen bewoning inroept maar de geplande handel niet binnen 2 jaar realiseert, kan de huurder de uitzettingsvergoeding alsnog achteraf opeisen, eventueel verhoogd met schadevergoeding.
Kan de handelshuur opgezegd worden voor 9 jaar? Ja, maar uitsluitend aan het einde van elke driejaarlijkse periode en onder strikte voorwaarden.
Regionale bijzonderheden
Brussels Hoofdstedelijk Gewest
De federale wet van 30 april 1951 is volledig van toepassing. De Brusselse vrederechters hebben de neiging om hoge uitzettingsvergoedingen toe te kennen vanwege de commerciele waarde van de locaties in de hoofdstad. De Brusselse pop-uphuur (max 1 jaar) geeft geen recht op een uitzettingsvergoeding.
Waals Gewest
Dezelfde federale regels gelden zonder gewestelijke bijzonderheid. De Waalse rechtbanken beoordelen de vergoeding op basis van de werkelijke schade, rekening houdend met de min of meer aantrekkelijke ligging van de handelslocatie.
Vlaams Gewest
De wet van 1951 is eveneens van toepassing. De Vlaamse pop-uphuur (max 1 jaar) sluit het recht op uitzettingsvergoeding uit. De Vlaamse rechtbanken houden rekening met de specificiteit van de lokale commerciele markt bij de beoordeling van de schade.
Wet van 30 april 1951 op de handelshuur, art. 16, 25 en 26 — Tekst op Justel.