Le principe : 3 ans de loyer minimum
L’indemnite d’eviction est la compensation financiere due au preneur commercial lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail sans motif exoneratoire. Elle est fixee a 3 annees de loyer par l’article 25 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux.
Quand l’indemnite est-elle due
L’indemnite est due lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial sans pouvoir invoquer un motif legal d’exoneration. Le preneur doit avoir demande le renouvellement dans les formes et delais prevus par la loi (entre le 18e et le 15e mois avant l’expiration du bail).
Qui paie
C’est le bailleur qui paie l’indemnite d’eviction au preneur. En cas de vente du bien, c’est le nouveau proprietaire qui en assume la charge si le bail est transfere.
En savoir plus : contrat de location.
Calcul et composantes de l’indemnite
L’indemnite forfaitaire (base)
Le montant de base est de 3 annees de loyer en cours au moment du refus de renouvellement. Ce montant forfaitaire est du sans que le preneur doive prouver un prejudice.
L’indemnite supplementaire
Le preneur peut reclamer une indemnite superieure a 3 ans de loyer s’il prouve un prejudice reel et supplementaire :
| Composante | Description | Preuve requise |
|---|---|---|
| Perte de clientele | Valeur du fonds de commerce perdu | Expertise comptable |
| Frais de demenagement | Cout du transfert de l’activite | Devis / factures |
| Investissements non amortis | Travaux d’amenagement realises | Factures + plan d’amortissement |
| Perte de benefices | Manque a gagner pendant la transition | Bilans comptables |
L’indemnite supplementaire n’est pas automatique. Le preneur doit prouver chaque poste de prejudice de maniere chiffree devant le juge de paix. Une expertise judiciaire est souvent ordonnee.
Un bail commercial a 2 000 EUR/mois avec un fonds de commerce evalue a 150 000 EUR. Indemnite de base = 72 000 EUR (3 x 24 000 EUR). Indemnite totale potentielle si perte de clientele prouvee = 72 000 + prejudice supplementaire.
Voir aussi : Les pas-de-porte sont-ils légaux en Belgique ?.
Cas d’exoneration du bailleur
Le bailleur n’est pas tenu de payer l’indemnite d’eviction dans les cas suivants (art. 16 de la loi) :
- Occupation personnelle : le bailleur ou un parent proche occupe les lieux dans les 6 mois et pendant au moins 2 ans
- Reconstruction ou transformation : travaux rendant l’exploitation commerciale impossible (cout minimum 3 ans de loyer)
- Faute grave du preneur : manquement aux obligations du bail (loyers impayes, degradation)
- Offre de relogement equivalent : le bailleur propose un local de valeur equivalente a ses frais
- Absence d’activite : le preneur n’exploite plus le fonds de commerce dans les lieux
Le motif d’occupation personnelle est le plus frequent. Mais attention : si le bailleur n’occupe pas reellement les lieux dans les delais, le preneur peut reclamer l’indemnite d’eviction a posteriori + des dommages-interets.
Et si le preneur refuse de quitter ?
Si le preneur conteste le refus de renouvellement, c’est le juge de paix qui tranche. La procedure peut prendre 6 a 18 mois. Le preneur reste dans les lieux pendant la procedure.
A decouvrir : réponse : combien de temps pour enregistrer un bail.
Specificites regionales
Region de Bruxelles-Capitale
La loi federale du 30 avril 1951 s’applique integralement. Le bail pop-up bruxellois (ordonnance du 25 avril 2019) ne donne pas droit a l’indemnite d’eviction car il n’est pas soumis a la loi sur les baux commerciaux.
Region wallonne
Memes regles que le federal. Pas de legislation regionale specifique aux baux commerciaux pour l’instant.
Region flamande
Le decret du 17 juin 2016 sur le bail pop-up flamand exclut egalement l’indemnite d’eviction pour les baux de courte duree commerciale (max 1 an).
Loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux, art. 16, 25 et 26 — Texte sur Justel.
A decouvrir : réponse : est-ce obligatoire d’enregistrer un bail.