Inhoud van het contract: wat verandert er

De gemeubileerde en de ongestoffeerde huurovereenkomst delen een gemeenschappelijke basis (identiteit van de partijen, beschrijving van het pand, huurprijs, duur), maar de gemeubileerde huurovereenkomst bevat bijkomende clausules:

Specifiek voor de gemeubileerde huur:

  • Vermelding dat de woning gemeubileerd wordt verhuurd.
  • Gedetailleerde inventaris van het meubilair en de uitrusting, als bijlage.
  • Onderhoudsclausules voor het meubilair: verdeling van de verantwoordelijkheden tussen eigenaar en huurder.
  • Vervangingsclausule: wie vervangt een defect meubel of toestel (normale slijtage vs huurschade).
  • Verzekeringsclausule: verplichting voor de huurder om het meubilair van de verhuurder in zijn woonverzekering op te nemen.
  • Teruggaveclausule: voorwaarden voor de teruggave van het meubilair bij het einde van de huur.

Ongestoffeerde huur:

  • Geen meubelinventaris.
  • De huurder brengt zijn eigen meubilair mee.
  • De onderhoudsclausules beperken zich tot de woning zelf.

De kwalificatie “gemeubileerd” is niet automatisch. Opdat een woning als gemeubileerd wordt beschouwd, moet ze een toereikend meubilair bevatten voor onmiddellijke bewoning: bed, tafel, stoelen, opbergruimte, keukenuitrusting, verlichting.

Inventaris en plaatsbeschrijving

De inventaris is het sleutelstuk dat de gemeubileerde huur onderscheidt van de ongestoffeerde huur:

De meubelinventaris:

  • Volledige lijst van elk meubel en toestel, kamer per kamer.
  • Staat van elk element: nieuw, goede staat, gebruikt, te vervangen.
  • Geschatte waarde of aankoopprijs (nuttig bij geschillen).
  • Gedateerde foto’s per kamer.
  • Ondertekend door beide partijen en als bijlage bij het contract gevoegd.

De plaatsbeschrijving: verplicht voor beide types huurovereenkomst. Bij gemeubileerde huur is ze gedetailleerder omdat ze zowel de woning (muren, vloeren, ramen) als het meubilair (staat van elk meubel) dekt.

Bij het einde van de huur: de plaatsbeschrijving bij uittrede wordt vergeleken met die bij intrede. Normale slijtage van het meubilair is niet ten laste van de huurder. Schade en verdwijningen worden ingehouden op de huurwaarborg.

Voor een volledige inventaris raadpleeg onze gids over de meubelinventaris.

Huurprijs en huurwaarborg

De huurprijs van een gemeubileerde woning is doorgaans 10 tot 30% hoger dan die van een identieke ongestoffeerde woning. Dit supplement compenseert:

  • De investering van de eigenaar in het meubilair.
  • De slijtage en de regelmatige vervanging van meubels en toestellen.
  • De extra dienstverlening (de huurder trekt in zonder iets te moeten aanschaffen).

De huurwaarborg: de bedragen zijn dezelfde als bij een ongestoffeerde huur:

  • Brussel: 2 maanden huur (3 maanden bij bankwaarborg).
  • Wallonie: 2 maanden huur (3 maanden bij bankwaarborg).
  • Vlaanderen: maximaal 3 maanden huur.

De waarborg dekt zowel de schade aan de woning als aan het meubilair. Daarom is een gedetailleerde inventaris essentieel: zonder inventaris kan de eigenaar een inhouding op de waarborg voor schade aan het meubilair niet verantwoorden.

Kosten: de gemeubileerde huur wordt vaak “kosten inbegrepen” (forfaitair) aangeboden, wat het beheer voor beide partijen vereenvoudigt. Voor het detail van de kosten bij gemeubileerde huur raadpleeg onze gids.

Duur en opzegging: dezelfde regels bij hoofdverblijfplaats

Het bepalende criterium is niet het gemeubileerde of ongestoffeerde karakter van de woning, maar het gebruik als hoofdverblijfplaats:

Als de gemeubileerde woning de hoofdverblijfplaats van de huurder is:

  • De regels van de woninghuur zijn integraal van toepassing.
  • Huurovereenkomst van 9 jaar of korte duur (max 3 jaar).
  • Opzegging door de huurder: opzegtermijn 3 maanden, degressieve vergoeding.
  • Opzegging door de eigenaar: omschreven redenen (eigen gebruik, werken, zonder reden met vergoeding).

Als de gemeubileerde woning NIET de hoofdverblijfplaats is (pied-a-terre, dienstwoning, tweede verblijf):

  • Volledige contractvrijheid.
  • Duur en opzeggingsvoorwaarden worden vrij door de partijen in het contract vastgelegd.
  • Geen versterkte bescherming van de huurder.

In de praktijk: de meerderheid van de gemeubileerde verhuur in Belgie betreft hoofdverblijfplaatsen en volgt dus dezelfde regels van duur en opzegging als een ongestoffeerde huur. Om een aangepaste gemeubileerde huurovereenkomst op te stellen, gebruik onze online generator.